L’Asie, une destination pour s’expatrier de plus en plus chère
Vous souhaitez vous installer à l’étranger ? Vous avez besoin d’information sur les expatriés ? Il
28 juin 2021
SCPI européenne
SCPI Darwin RE01
SCPI de rendement diversifiée gérée par Darwin Invest, agréée AMF depuis juillet 2024. Une exposition partielle à l’Espagne (24 %), un patrimoine occupé à 100 %, et une philosophie d’adaptation au changement. Classée n°2 de notre TOP 12 des meilleures SCPI pour expatriés.
7,8
★★★★☆
Note / 10
SCPI Darwin RE01 en bref
Lancée fin 2024 par Darwin Invest, Darwin RE01 est une SCPI de rendement diversifiée. Sa stratégie combine performance financière et engagement éco-responsable, avec une exposition partielle à l’international (Espagne) optimisée pour les expatriés.
PERFORMANCE
TD 7,54 % en 2025
Performance globale annuelle 7,54 %. Objectif TRI 6,50 % sur 8 ans (non garanti). Distribution mensuelle depuis octobre 2025.
DIVERSIFICATION
8 actifs – 2 pays
Patrimoine réparti entre la France (76 %) et l’Espagne (24 %). 4 typologies : commerces (45 %), entrepôt (22 %), logistique (17 %), bureaux (15 %).
FISCALITÉ EXPAT
24 % hors France
Revenus espagnols : convention fiscale bilatérale avantageuse. Exonération des prélèvements sociaux français (17,2 %) pour les non-résidents UE/EEE.
MÉTHODE
ISR + Article 8 SFDR
Label ISR obtenu, classification Article 8 SFDR, membre de « 1 % for the Planet », B Corp en cours. Société de gestion Darwin Invest (ex-équipe Iroko).
Chiffres-clés Darwin RE01 au T1 2026
Données issues du Bulletin Trimestriel d’Information T1 2026 (au 31/03/2026).
| Indicateur | Valeur | Note |
|---|---|---|
| Performance | ||
| Taux de distribution 2025 | 7,54 % | Brut de fiscalité |
| Distribution T1 2026 | 1,58 % | Net frais gestion / brut fiscalité |
| Performance globale annuelle 2025 | 7,54 % | TD + revalorisation |
| Objectif TRI 8 ans (non garanti) | 6,50 % | Cible société de gestion |
| Capitalisation et valorisation | ||
| Capitalisation | 12,07 M€ | Au 31/03/2026 |
| Prix de la part | 202 € | Depuis 01/01/2026 (+1 %) |
| Valeur de reconstitution | 208,32 € | + 3 % vs prix part |
| Valeur de retrait | 185,84 € | Net frais souscription 8 % |
| Valeur de réalisation | 162,16 € | Valeur vénale actifs |
| Patrimoine | ||
| Nombre d’actifs | 8 | Dont 3 en Espagne |
| Surface gérée | 11 284 m² | Dont 3 123 m² en Espagne |
| Loyers T1 2026 | 251 943 € | HT HC |
| Taux d’occupation financier | 100 % | Sur 100 % du patrimoine |
| Taux d’occupation physique | 100 % | Aucune vacance |
| WALT | 8,28 ans | Durée moyenne baux jusqu’au terme |
| WALB | 2,56 ans | Durée moyenne baux ferme |
| Ratio d’endettement (LTV) | 23,09 % | Crédit acquisition Rennes |
🏆 quelle SCPI choisir ?
Classement 12 meilleures SCPI pour expatriés
Comparatif complet, analyse SCPI par SCPI (taux de distribution, capitalisation, zones géographiques, avantages et inconvénients), avec une fiche détaillée par SCPI.
Société de gestion
Darwin Invest, l'épargne immobilière nouvelle génération
Darwin Invest est une société de gestion de portefeuille spécialisée dans l’épargne immobilière, agréée par l’AMF depuis le 23 juillet 2024 (numéro GP20240019). Alliant expertise, technologie et impact environnemental, Darwin propose des produits qui réinventent la ville tout en visant des performances durables.
L’équipe est dirigée par Phong Hua, cofondateur et Directeur Général, fort d’une expérience d’ancien Directeur Général Adjoint chez Iroko et gérant de la SCPI Iroko Zen. Il est accompagné de Vanessa Rodrigues (Directrice des Partenariats, 10 ans d’expérience) et de Marine Fouré, récemment promue Directrice du Fund Management.
Darwin est membre du collectif « 1 % for the Planet » et en cours de certification B Corp. La société s’appuie également sur sa sœur technologique Quanty, plateforme data qui alimente les décisions d’investissement.
Le mot du fondateur de Darwin Invest
L’environnement de marché 2026 est plus exigeant : la remontée des taux a provoqué un attentisme généralisé, et nous voyons les volumes d’investissement européens baisser de 48 % par rapport à l’an dernier.
C’est précisément dans ces moments de polarisation entre actifs prime et secondaires que la sélectivité prend tout son sens. Nous préférons consolider notre portefeuille de 8 actifs occupés à 100 % plutôt que multiplier les acquisitions à tout prix.
C’est la philosophie d’adaptation chère à Darwin : ceux qui survivent ne sont pas les plus forts, mais ceux qui s’adaptent.
Phong Hua
Directeur Général de Darwin Invest
Stratégie
La stratégie de Darwin RE01
Positionnement stratégique
Une nouvelle vision de l’investissement immobilier avec une philosophie d’adaptation au changement. Objectif de rendement annuel cible de 6 %, TRI cible 6,50 % sur 8 ans. Approche « Data-driven » inspirée de Quanty, la sœur technologique de Darwin.
Rendement cible : 6,00 %
Diversification sectorielle et géographique
Investissements répartis entre commerces (45,3 %), entrepôt (21,9 %), logistique (17,4 %) et bureaux (15,4 %). Géographiquement : France 76 % et Espagne 24 %.
8 actifs · 2 pays · 4 secteurs
Engagement éco-responsable
Label ISR obtenu, classification SFDR Article 8, membre du collectif « 1 % for the Planet », certification B Corp en cours. Darwin reverse une partie de son chiffre d’affaires à une association environnementale.
Label ISR · Article 8 · 1 % for the Planet
Patrimoine
Composition du patrimoine
Répartition géographique
- France76 %
- Espagne24 %
Répartition typologique
- Commerces45,3 %
- Entrepôt21,9 %
- Logistique17,4 %
- Bureaux15,4 %
Exemple d'actif
Zoom sur une acquisition emblématique
Locataire phare
ENGIE
Rennes Noyal (35) · Bail signé en 2025
Signature emblématique de Darwin RE01, l’actif loué à ENGIE à Rennes Noyal incarne la stratégie de la SCPI : un actif tertiaire de qualité, loué à un locataire de premier rang du CAC 40, sur un marché régional dynamique.
Cette acquisition a été financée par un emprunt de 2,8 M€ à taux fixe de 4,40 % sur 60 mois (différé d’amortissement de 59 mois), contribuant au ratio LTV maîtrisé de 23,09 % du portefeuille.
Fiscalité expatrié
Fiscalité de Darwin RE01 pour un expatrié
Avec 24 % du patrimoine en Espagne, Darwin RE01 offre une exposition partielle hors de France, optimisant la fiscalité pour les non-résidents.
Prélèvements sociaux
Exonération des 17,2 % sur les revenus issus du patrimoine espagnol (24 % du portefeuille) pour les non-résidents UE/EEE/Suisse, conformément à l’arrêt De Ruyter.
Impôt sur le revenu
Les revenus français sont imposés selon le barème non-résident (taux minimum 20 %). Les revenus espagnols bénéficient de la convention fiscale bilatérale : crédit d’impôt ou taux effectif selon le pays de résidence.
IFI
Seule la quote-part française du patrimoine (76 %) est assujettie à l’IFI pour un non-résident. La quote-part espagnole (24 %) en est exonérée — gain fiscal direct pour les expatriés à patrimoine immobilier élevé.
Investissement à crédit
Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers — effet de levier optimisé via un crédit immobilier expat. Adapté aux non-résidents disposant d’un actif libre de crédit en garantie.
Avis SCPI Darwin RE01
POINTS FORTS
- TD 2025 de 7,54 % – au-dessus de la moyenne des SCPI diversifiées
- TOF et TOP de 100 % sur les 8 actifs
- Baux longs (WALT 8,28 ans)
- Valeur de reconstitution (208,32 €) supérieure au prix de souscription (202 €)
- Distribution mensuelle depuis octobre 2025
- Label ISR · Article 8 SFDR · 1 % for the Planet · B Corp en cours
- Équipe expérimentée (Phong Hua, ex-Directeur Général Adjoint d’Iroko)
- 24 % du patrimoine en Espagne – exonération PS et IFI partielle
POINTS DE VIGILANCE
- SCPI très récente (lancement décembre 2024) – historique de performance limité
- Capitalisation encore modeste (12 M€) – marché secondaire peu profond
- Exposition France majoritaire (76 %) – fiscalité moins optimale qu’une SCPI 100 % hors France
- T1 2026 sans nouvelle acquisition (marché plus exigeant)
- Objectif TRI 6,50 % sur 8 ans – inférieur au TD 2025 (cohérence à confirmer)
- Endettement LTV 23,09 % – effet de levier qui amplifie aussi le risque
- Frais souscription 8 % HT et gestion 12 % HT
- Échelle de risque SRI : 3/7
Le mot du fondateur
Darwin RE01, c'est une SCPI à positionner avec discernement dans une allocation d'expatrié : la première année est convaincante avec un TD 2025 de 7,54 %, mais 76 % du patrimoine reste en France, ce qui limite l'avantage fiscal pour un non-résident comparé à une SCPI 100 % hors France.
Deux points à surveiller : la capitalisation de 12 M€ reste modeste – la liquidité sur le marché secondaire peut être limitée. Ensuite, l'objectif TRI de 6,50 % sur 8 ans est nettement en deçà du TD brut 2025 : la performance future dépendra de la qualité du déploiement à venir.
Mon conseil : Darwin RE01 peut compléter utilement une allocation diversifiée d'expatrié, notamment grâce à son exposition espagnole (24 %) et à son engagement ESG. À combiner avec des SCPI plus matures 100 % hors France comme Iroko Zen ou Comète pour équilibrer le profil de risque.
Deux points à surveiller : la capitalisation de 12 M€ reste modeste – la liquidité sur le marché secondaire peut être limitée. Ensuite, l'objectif TRI de 6,50 % sur 8 ans est nettement en deçà du TD brut 2025 : la performance future dépendra de la qualité du déploiement à venir.
Mon conseil : Darwin RE01 peut compléter utilement une allocation diversifiée d'expatrié, notamment grâce à son exposition espagnole (24 %) et à son engagement ESG. À combiner avec des SCPI plus matures 100 % hors France comme Iroko Zen ou Comète pour équilibrer le profil de risque.
Souscription
Comment souscrire à Darwin RE01
1. Souscription en direct
Achat de parts au comptant via la société de gestion ou un conseiller. Minimum 5 parts (1 010 €). Délai de jouissance : 6 mois.
À partir de 1 010 €
2. Versement programmé
Mise en place de versements mensuels ou trimestriels sans montant minimum après la souscription initiale. Idéal pour lisser le risque.
Aucun minimum mensuel
3. Investissement à crédit
Effet de levier via un crédit immobilier dédié. Intérêts d’emprunt déductibles. Adapté aux expatriés disposant d’un actif libre de crédit en garantie.
Accompagné par un courtier
FAQ
Questions fréquentes sur Darwin RE01
Quel est le positionnement de la SCPI Darwin RE01 ?
Darwin RE01 est une SCPI de rendement diversifiée gérée par Darwin Invest, agréée AMF depuis juillet 2024. Lancée fin 2024, elle adopte une philosophie d’adaptation au changement avec un objectif de TRI de 6,50 % sur 8 ans et un rendement annuel cible de 6 %.
Pourquoi Darwin RE01 convient-elle aux expatriés ?
Avec 24 % du patrimoine en Espagne, Darwin RE01 offre une exposition partielle hors de France. Les revenus espagnols bénéficient de la convention fiscale bilatérale et sont exonérés des prélèvements sociaux français de 17,2 % pour les non-résidents UE/EEE. La quote-part espagnole est également exonérée d’IFI.
Quel est le montant minimum pour investir ?
Le minimum est de 5 parts à 202 €, soit 1 010 €. Pour les souscriptions suivantes ou la mise en place d’un versement programmé, aucun minimum n’est requis.
Quel est le délai de jouissance ?
Les parts souscrites entrent en jouissance le 1er jour du 6e mois suivant l’enregistrement complet de la souscription.
Darwin RE01 intègre-t-elle des critères ESG ?
Oui, la SCPI est classée Article 8 SFDR, dispose du Label ISR et est membre de « 1 % for the Planet ». Darwin Invest est par ailleurs en cours de certification B Corp.
Quels sont les frais de Darwin RE01 ?
Commission de souscription de 8 % HT (intégrée au prix), commission de gestion de 12 % HT des loyers encaissés, commission d’acquisition dégressive 1-5 % HT max. Aucune commission de sortie.
Quel TRI peut-on espérer sur 8 ans ?
L’objectif de TRI cible communiqué par Darwin est de 6,50 % sur 8 ans. Il s’agit d’une cible non garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
SCPI alternatives à considérer
Si Darwin RE01 vous intéresse, ces autres SCPI européennes peuvent compléter une allocation diversifiée d’expatrié. Toutes figurent dans notre classement des 12 meilleures SCPI européennes pour non-résidents.
CAPITALISATION 1 356 M€
Iroko Zen
Iroko – 0 % de frais d’entrée
SCPI européenne pionnière du modèle sans frais. Patrimoine massif (1 356 M€), 173 immeubles, 7 pays, 71,3 % hors France.
TD 2025 : 7,14 % · PGA 8,13 %
Voir la fiche →CAPITALISATION 519,6 M€
Comète
Alderan – 7 pays, hors France
SCPI tertiaire diversifiée et internationale. Stratégie hors France métropolitaine et hors logistique zone euro. WALT 10 ans.
TD 2025 : 9,00 % · PGA 9,00 %
Voir la fiche →CAPITALISATION 103 M€
Edmond de Rothschild Europa
EdR REIM – Victoires Pierre Papier 2026
SCPI paneuropéenne sécurisée. 13 actifs, baux fermes 14,9 ans, TOF 100 %, endettement nul. Société de gestion premier plan.
TD 2025 : 8,75 %
Voir la fiche →Sécuriser son capital
Ouvrir un compte
en Suisse 🇨🇭
Avec une stabilité économique exemplaire, une régulation rigoureuse et une tradition de gestion patrimoniale, la Suisse constitue un lieu d’élection pour les expatriés.
Investir dans la SCPI Darwin RE01
Nos conseillers spécialisés expatriés vous accompagnent dans la souscription en direct, le versement programmé ou l’investissement à crédit depuis l’étranger.
Actualités
Les dernières actualités patrimoniales en faveur des Expatriés
Retraite : comment sont prises en compte vos périodes travaillées à l’étranger ?
Travailler à l’étranger : des répercussions sur votre future retraite. Voici quelques éclaircissements pour éviter
8 mai 2024
Madère : une terre d’expatriation pour les actifs ?
Madère ne remplace pas l’ancien NHR : elle change la nature même du jeu. La
4 mai 2026
Avertissement réglementaire
L’investissement en parts de SCPI présente des risques, notamment de perte en capital, de liquidité limitée et liés aux marchés immobiliers. La valeur liquidative peut être inférieure au prix de souscription. Les revenus ne sont pas garantis et dépendent du bon paiement des loyers par les locataires.
La SCPI est exposée au risque immobilier européen et au risque de change marginal sur sa poche espagnole (24 % du patrimoine). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La durée de placement recommandée est de 8 ans. SRI : 3/7.
Darwin RE01 est une SCPI à capital variable, visa AMF n°24-27 du 19 novembre 2024 (RCS Paris n°934 121 898). Société de gestion : Darwin Invest, agréée AMF sous le n°GP20240019 depuis le 23 juillet 2024, siège social 91 avenue de la République, 75011 Paris.
Avant toute souscription, il est essentiel de consulter la documentation réglementaire (note d’information, DIC, statuts, bulletins trimestriels) disponible sur www.darwin-invest.com et de définir votre profil de risque avec un conseiller en gestion de patrimoine. Cette analyse ExpatInvest est éditoriale et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé.