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27 septembre 2025
SCPI paneuropéenne premium
SCPI Edmond de Rothschild Europa
SCPI à capital variable gérée par Edmond de Rothschild REIM (France), lancée en 2024 et investie en immobilier d’entreprise paneuropéen. Baux fermes de près de 15 ans, TOF de 100 %, SCPI non endettée et récompensée par les Victoires de la Pierre-Papier 2026 dans la catégorie « meilleure SCPI à capital variable < 100 M€ ».
9,1
★★★★★
Note / 10
SCPI Edmond de Rothschild Europa en bref
Lancée fin 2024 par Edmond de Rothschild REIM, Edmond de Rothschild Europa est une SCPI à capital variable, paneuropéenne et diversifiée. Une SCPI non endettée, des baux fermes d’une durée moyenne de 14,9 ans, un TOF de 100 % — et le prix « meilleure SCPI à capital variable < 100 M€ » aux Victoires de la Pierre-Papier 2026.
PERFORMANCE
TD 8,75 % en 2025
PGA 2025 : 8,75 %. TD cible 6 % sur durée recommandée (non garanti). Distribution trimestrielle de 4,33 € brut / 3,60 € net par part au T1 2026 (1,44 €/mois).
DIVERSIFICATION
13 actifs – 4 pays
Patrimoine réparti entre Pays-Bas (37 %), Allemagne (37 %), Royaume-Uni (16 %), France (10 %). 5 secteurs et 7 actifs supplémentaires sous exclusivité.
SÉCURITÉ LOCATIVE
WALB 14,9 ans · TOF 100 %
Durée résiduelle ferme des baux de près de 15 ans. TOP et TOF de 100 %. Aucun impayé. SCPI non endettée (LTV 0 %).
DISTINCTION
Victoires Pierre-Papier 2026
Meilleure SCPI à capital variable < 100 M€ (catégorie 2026). Label ISR + classification Article 8 SFDR. Société de gestion EdR REIM (groupe Edmond de Rothschild).
Chiffres-clés Edmond de Rothschild Europa au T1 2026
Données issues du Bulletin d’Information T1 2026 (au 31/03/2026).
| Indicateur | Valeur | Note |
|---|---|---|
| Performance | ||
| Taux de distribution brut 2025 | 8,75 % | Brut de fiscalité |
| Performance globale annuelle 2025 | 8,75 % | TD + variation prix de part |
| Taux de distribution cible | 6,00 % | Sur durée recommandée (non garanti) |
| Distribution T1 2026 | 4,33 € / 3,60 € | Brut / net (impôt étranger 0,73 €) |
| Dividende mensuel par part | 1,44 € | Pour part en pleine jouissance |
| TD T1 2026 / prix de part | 2,17 % | Au prorata 1er trimestre |
| Capitalisation et valorisation | ||
| Capitalisation | 103,1 M€ | Au 31/03/2026 |
| Collecte nette T1 2026 | 30,7 M€ | 153 556 parts créées · 0 retrait |
| Nombre d’associés | 2 163 | Au 31/03/2026 |
| Nombre de parts en circulation | 515 532 | Au 31/03/2026 |
| Prix de part | 200,00 € | Nominal 100 € + prime 100 € |
| Valeur de retrait | 180,00 € | Net frais souscription 12 % TTC |
| Valeur de réalisation | 179,28 € | Au 31/12/2025 |
| Valeur de reconstitution | 220,66 € | Prix décoté de 9,36 % |
| Valeur IFI résidents | 162,84 € | Au 31/12/2025 |
| Valeur IFI non-résidents | 11,05 € | Très faible — patrimoine majoritairement hors France |
| Patrimoine | ||
| Nombre d’actifs | 13 | + 7 actifs sous exclusivité |
| Surface totale | 67 089 m² | Au 31/03/2026 |
| Loyers annualisés | 5,6 M€ | En place |
| Nombre de locataires | 11 | Locataires de premier plan |
| Taux d’occupation financier (TOF) | 100,00 % | Aucune vacance |
| Taux d’occupation physique (TOP) | 100,00 % | Aucune vacance |
| Taux de recouvrement des loyers | 100,00 % | Aucun impayé |
| WALB / WALT | 14,9 ans | Durée moyenne pondérée des baux |
| Taux d’endettement (LTV) | 0,00 % | SCPI non endettée |
| Souscription | ||
| Délai de jouissance | 6 mois | 1er jour du 6e mois suivant la souscription |
| Minimum de souscription | 200 € | 1 part |
| Commission de souscription | 12,00 % TTC | Du prix de souscription |
| Commission de gestion | 12,60 % TTC | Des produits locatifs HT encaissés |
| Durée de placement recommandée | 10 ans | SRI 3/7 · Distribution trimestrielle |
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Comparatif complet, analyse SCPI par SCPI (taux de distribution, capitalisation, zones géographiques, avantages et inconvénients), avec une fiche détaillée par SCPI.
Société de gestion
Edmond de Rothschild REIM, l'expertise paneuropéenne
Edmond de Rothschild REIM (France) est une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF sous le numéro GP 10000005. Capital social de 900 000 €, siège situé 24-26 rue de la Pépinière, 75008 Paris. Elle s’inscrit dans la division immobilière de la maison Edmond de Rothschild, groupe financier familial fondé en 1953 et acteur de référence en gestion d’actifs et banque privée.
EdR REIM s’appuie sur des équipes paneuropéennes implantées sur tous les marchés clés où la SCPI investit (Pays-Bas, Allemagne, Royaume-Uni, France). Cette présence locale garantit une exécution fine de la stratégie d’investissement et un suivi rapproché de chaque actif.
En 2026, la SCPI Edmond de Rothschild Europa a été récompensée aux Victoires de la Pierre-Papier dans la catégorie « Meilleure SCPI à capital variable < 100 M€ ». Une distinction qui salue la stratégie paneuropéenne, la qualité d'exécution des équipes EdR REIM et les performances délivrées dès la première année (PGA 2025 de 8,75 %).
Le mot de l'équipe EdR REIM
Votre SCPI a collecté 30,7 millions d’euros au cours du premier trimestre, portant la capitalisation à plus de 103 millions d’euros, témoignant d’une très bonne dynamique.
Au cours de ce trimestre, la SCPI a poursuivi la diversification de son portefeuille avec un second actif hôtelier à Marlow, proche de Londres, loué à Travelodge dans le cadre d’un bail ferme de 28 ans, ainsi qu’un bâtiment logistique à Grigny loué à Polypal (bail ferme de 15 ans, sale-and-leaseback).
Le patrimoine, composé de 13 actifs, bénéficie d’un état locatif sécurisé sur le long terme avec une durée résiduelle ferme des baux de près de 15 ans, associé à un taux d’occupation physique et financier de 100 %, sans aucun impayé.
L’équipe Edmond de Rothschild REIM
Société de gestion de la SCPI Edmond de Rothschild Europa
Stratégie
La stratégie d'Edmond de Rothschild Europa
Diversification paneuropéenne
Stratégie investie sur 4 pays au cœur de l’Europe : Pays-Bas (37 %), Allemagne (37 %), Royaume-Uni (16 %), France (10 %). Une logique de profondeur de marché avec une exposition majoritaire à la zone euro.
TD cible : 6 % long terme
Sécurité locative maximale
Baux fermes longue durée (WALB 14,9 ans), taux d’occupation 100 %, aucun impayé, SCPI non endettée. 32 % des baux sont de 8 à 10 ans, 36 % de 15 à 20 ans, et 9 % à plus de 20 ans.
WALB 14,9 ans · LTV 0 %
Démarche ESG renforcée
Label ISR + Article 8 SFDR. Évaluation de chaque actif sur 35 critères ESG avec un plan d’action d’amélioration. Pondération : 50 % Environnement, 25 % Social, 25 % Gouvernance.
Label ISR · Article 8 SFDR
Patrimoine
Composition du patrimoine
Répartition géographique
- Pays-Bas37 %
- Allemagne37 %
- Royaume-Uni16 %
- France10 %
Répartition sectorielle
- Commerce30 %
- Logistique25 %
- Locaux d’activités23 %
- Hôtel17 %
- Bureaux5 %
Répartitions en % de la valeur vénale — données au 31/03/2026.
Exemple d'actif
Zoom sur une acquisition emblématique
Acquisition T1 2026 — Hôtellerie UK
Travelodge – Marlow
2 570 m² · Hôtel · Bail ferme 28 ans · Acquis le 23/01/2026
Seconde acquisition hôtelière de la SCPI, l’actif est situé à Marlow, proche de Londres, en Angleterre. Immeuble construit en 2019 et entièrement rénové en 2024, il bénéficie de standards techniques et énergétiques élevés.
L’actif est entièrement loué à Travelodge, l’un des principaux acteurs de l’hôtellerie au Royaume-Uni — un vaste réseau hôtelier sur un segment économique à forte résilience. La durée ferme résiduelle du bail est de 28 ans, offrant une stabilité locative exceptionnelle.
Prix d’acquisition acte en main de 6,9 M€, loyer annuel HT de 558 K€, occupation 100 %. Le T1 2026 inclut également l’acquisition à Grigny (France) d’un bâtiment logistique de 1 662 m² loué à Polypal (bail ferme 15 ans en sale-and-leaseback, 2,9 M€ AEM, loyer 252 K€).
Fiscalité expatrié
Fiscalité SCPI Europa pour un expatrié
Avec 90 % du patrimoine hors France (Pays-Bas, Allemagne, Royaume-Uni) et seulement 10 % en France, Edmond de Rothschild Europa offre une fiscalité optimisée pour les non-résidents. Valeur IFI non-résidents : 11,05 €/part.
Prélèvements sociaux
Exonération des 17,2 % sur les revenus de source étrangère (90 % du patrimoine) pour les non-résidents UE/EEE/Suisse, conformément à l’arrêt De Ruyter. Seuls les revenus issus de la poche française (10 %) restent assujettis aux prélèvements sociaux pour les résidents en France.
Impôt sur le revenu
Les revenus fonciers étrangers bénéficient des conventions fiscales bilatérales entre la France et les Pays-Bas, l’Allemagne et le Royaume-Uni. Au T1 2026, 0,73 €/part d’impôt étranger a été prélevé à la source par EdR Europa et reste déductible en France pour éviter la double imposition.
IFI
Valeur IFI pour résidents hors France : 11,05 €/part au 31/12/2025 (versus 162,84 € pour les résidents français). L’écart reflète l’imposition exclusive du patrimoine français pour les non-résidents — soit ~5 % de la valeur de reconstitution. Avantage IFI significatif vs une SCPI investie en France.
Sécurité du levier
La SCPI est totalement non endettée (LTV 0 %). Aucun risque de levier au sein du véhicule, ce qui la rend particulièrement résiliente face à une hausse des taux. L’investisseur peut néanmoins recourir à un crédit personnel pour acheter ses parts — intérêts déductibles des revenus fonciers.
Avis SCPI EdR Europa
POINTS FORTS
- TD 2025 de 8,75 % – performance élevée dès la 1ère année d’exploitation
- PGA 2025 de 8,75 % (TD + variation prix de part)
- TOF / TOP de 100 % – aucun impayé, aucune vacance
- Baux fermes exceptionnellement longs : WALB 14,9 ans
- SCPI totalement non endettée (LTV 0 %)
- 90 % du patrimoine hors France – fiscalité expat optimisée
- Valeur IFI non-résidents très faible (11,05 €/part)
- Locataires de premier plan (Travelodge, Polypal, …)
- Label ISR + Article 8 SFDR (50 % E / 25 % S / 25 % G)
- Société de gestion EdR REIM – groupe Edmond de Rothschild (banque privée historique)
- Prix Victoires Pierre-Papier 2026 meilleure SCPI capital variable < 100 M€
- Ticket d’entrée accessible (200 € / 1 part)
- Décote prix de part vs valeur de reconstitution : 9,36 %
POINTS DE VIGILANCE
- SCPI très récente (lancement 2024) – TD 2025 boosté par l’effet délai de jouissance la 1ère année
- Capitalisation encore modeste (103 M€) – liquidité marché secondaire limitée
- Risque de change sur le Royaume-Uni (16 %)
- TD cible long terme à 6 % – inférieur au TD 2025 (8,75 %)
- Frais de souscription 12 % TTC – dans la moyenne haute
- Frais de gestion 12,60 % TTC – également élevés
- Valeur de réalisation (179,28 €) inférieure au prix de souscription (200 €)
- Distribution trimestrielle (non mensuelle)
- 2 163 associés seulement – base étroite, à élargir
- Concentration des baux : 36 % entre 15 et 20 ans (à renouveler dans une décennie)
- 10 % du patrimoine en France – exposé aux PS pour les résidents fiscaux français
Le mot du fondateur
Edmond de Rothschild Europa est aujourd'hui l'une des SCPI les plus solides du marché pour un expatrié : TD 2025 de 8,75 %, baux fermes d'une durée moyenne de 14,9 ans, TOF de 100 %, aucun impayé, et surtout une SCPI totalement non endettée. La distinction « Victoires de la Pierre-Papier 2026 » récompense un travail d'exécution remarquable.
Le profil financier est rassurant : 13 actifs sur 4 pays + 7 actifs sous exclusivité, capitalisation 103 M€, société de gestion adossée au groupe Edmond de Rothschild (banque privée historique), Label ISR et Article 8 SFDR. L'exposition fiscale est très favorable pour les non-résidents : 90 % du patrimoine est hors France, et la valeur IFI pour expatriés ressort à seulement 11,05 €/part.
Trois points à pondérer :
(1) le TD 2025 de 8,75 % a bénéficié de l'effet délai de jouissance sur la 1ère année. Le TD cible long terme de 6 % est plus représentatif.
(2) La capitalisation reste modeste (103 M€) - la profondeur du marché secondaire est encore limitée.
(3) L'exposition Royaume-Uni à 16 % expose à un risque de change GBP/EUR non systématiquement couvert.
Mon conseil : Edmond de Rothschild Europa est un excellent cœur d'allocation défensive pour un expatrié, à privilégier pour la sécurité (baux longs, locataires premium, 0 € de dette) et la qualité de signature de la société de gestion. À combiner avec des SCPI plus dynamiques comme Comète ou Reason pour optimiser le couple rendement/risque.
Le profil financier est rassurant : 13 actifs sur 4 pays + 7 actifs sous exclusivité, capitalisation 103 M€, société de gestion adossée au groupe Edmond de Rothschild (banque privée historique), Label ISR et Article 8 SFDR. L'exposition fiscale est très favorable pour les non-résidents : 90 % du patrimoine est hors France, et la valeur IFI pour expatriés ressort à seulement 11,05 €/part.
Trois points à pondérer :
(1) le TD 2025 de 8,75 % a bénéficié de l'effet délai de jouissance sur la 1ère année. Le TD cible long terme de 6 % est plus représentatif.
(2) La capitalisation reste modeste (103 M€) - la profondeur du marché secondaire est encore limitée.
(3) L'exposition Royaume-Uni à 16 % expose à un risque de change GBP/EUR non systématiquement couvert.
Mon conseil : Edmond de Rothschild Europa est un excellent cœur d'allocation défensive pour un expatrié, à privilégier pour la sécurité (baux longs, locataires premium, 0 € de dette) et la qualité de signature de la société de gestion. À combiner avec des SCPI plus dynamiques comme Comète ou Reason pour optimiser le couple rendement/risque.
Souscription
Comment souscrire à Edmond de Rothschild Europa
1. Souscription en pleine propriété
Achat de parts au comptant via Edmond de Rothschild REIM ou un conseiller agréé. Minimum 1 part (200 €). Délai de jouissance : 6 mois (1er jour du 6e mois). Distribution trimestrielle, ~1,44 €/mois par part.
À partir de 200 €
2. Démembrement
Souscription en nue-propriété ou en usufruit selon barème fourni par EdR REIM. Optimisation IFI (en France) et stratégie de transmission. Adapté aux expatriés à patrimoine élevé.
Décote nue-propriété variable
3. Investissement à crédit
Effet de levier via un crédit immobilier dédié. Intérêts d’emprunt déductibles. Adapté aux expatriés disposant d’un actif libre de crédit en garantie. La SCPI elle-même est non endettée (LTV 0 %).
Accompagné par un courtier
FAQ
Questions fréquentes sur Edmond de Rothschild Europa
Quel est le positionnement de la SCPI Edmond de Rothschild Europa ?
Edmond de Rothschild Europa est une SCPI à capital variable gérée par Edmond de Rothschild REIM (France) (agrément AMF GP 10000005). Elle investit en immobilier d’entreprise paneuropéen sur 4 pays : Pays-Bas (37 %), Allemagne (37 %), Royaume-Uni (16 %), France (10 %). Stratégie diversifiée sur 5 secteurs avec une priorité donnée à la sécurité locative (baux fermes longue durée). TD cible 6 % long terme (non garanti).
Pourquoi cette SCPI a-t-elle reçu le prix Victoires de la Pierre-Papier 2026 ?
La SCPI a été récompensée dans la catégorie « meilleure SCPI à capital variable inférieure à 100 M€ » lors de la cérémonie 2026. Ce prix vient saluer la stratégie paneuropéenne, l’engagement des équipes EdR REIM et les performances délivrées dès la première année d’exploitation (PGA 2025 de 8,75 %, TOF 100 %, WALB 14,9 ans).
Pourquoi Edmond de Rothschild Europa convient-elle aux expatriés ?
Avec 90 % du patrimoine hors de France (Pays-Bas, Allemagne, Royaume-Uni), la SCPI offre une fiscalité optimisée pour les non-résidents : exonération des prélèvements sociaux (17,2 %) sur la quote-part étrangère, application des conventions fiscales bilatérales, et valeur IFI non-résidents très faible (11,05 €/part) contre 162,84 €/part pour les résidents français.
Quel est le montant minimum pour investir ?
Le minimum est de 1 part à 200 €, ce qui rend la SCPI particulièrement accessible. Aucun minimum n’est imposé sur les souscriptions ultérieures.
Quel est le délai de jouissance ?
Les parts portent jouissance à compter du 1er jour du 6e mois suivant la souscription et son règlement. Exemple : parts souscrites et réglées en janvier 2026 → jouissance à compter du 1er juillet 2026.
Edmond de Rothschild Europa est-elle labellisée ISR ?
Oui, la SCPI est labellisée ISR et relève de l’Article 8 SFDR. Chaque actif fait l’objet d’une évaluation sur 35 critères ESG et d’un plan d’action visant à améliorer sa notation. Pondération des critères : 50 % Environnement, 25 % Social, 25 % Gouvernance.
Quels sont les frais de la SCPI ?
Commission de souscription : 12 % TTC du prix de souscription, intégrée au prix de 200 €. Commission de gestion : 12,60 % TTC sur les produits locatifs HT encaissés et produits financiers nets. Commission d’acquisition d’actif : 1,50 % TTC. Commission de cession : 1,50 % TTC sur PV nette fiscale. Commission travaux : 3 % TTC du montant HT.
Quel TRI peut-on espérer sur 10 ans ?
Le TD cible communiqué par EdR REIM est de 6 % sur la durée recommandée (10 ans) — non garanti. Ce niveau est inférieur au TD 2025 de 8,75 %, qui a bénéficié de l’effet délai de jouissance sur la 1ère année. Le TRI futur dépendra de la qualité du déploiement à venir et de la variation du prix de part.
Y a-t-il un risque de change ?
Le risque de change est limité mais non nul. Seuls 16 % du patrimoine sont au Royaume-Uni (livre sterling). Les 84 % restants sont en euros (Pays-Bas, Allemagne, France). Le risque est donc maîtrisé par rapport à d’autres SCPI internationales plus exposées.
Comment se retirer de la SCPI ?
Deux moyens : (1) retrait par remboursement de parts (prix de retrait : 180 €) en contrepartie de demandes de souscription, traité par ordre chronologique ; (2) cession de gré à gré sans intervention de la société de gestion. Au T1 2026, 0 part a fait l’objet d’un retrait — fort dynamisme de collecte. Horizon de placement minimum recommandé : 10 ans.
SCPI alternatives à considérer
Si Edmond de Rothschild Europa vous intéresse, ces autres SCPI européennes peuvent compléter une allocation diversifiée d’expatrié. Toutes figurent dans notre classement des 12 meilleures SCPI européennes pour non-résidents.
CAPITALISATION 652 M€
Comète
Alderan – 7 pays, 100 % hors France
SCPI tertiaire diversifiée internationale. 34 actifs sur 7 pays. WALT 10,6 ans, TOF 99,5 %, non endettée. Label ISR.
TD 2025 : 9,00 % · PGA 9,00 %
Voir la fiche →CAPITALISATION 40 M€
Reason
MNK Partners – 5 pays OCDE
SCPI diversifiée méthode Quanty (analyse quantitative propriétaire). 11 actifs, TOF 100 %, WALB 9,3 ans, Label ISR.
TD brut 2025 : 12,90 % · PGA 13,90 %
Voir la fiche →CAPITALISATION 635 M€
Épargne Pierre Europe
ATLAND Voisin – 5 pays, 100 % hors France
SCPI diversifiée européenne. 29 actifs sur 5 pays. TOF 99,88 %, SCPI non endettée. Label ISR.
TD brut 2025 : 6,75 % · PGA 6,75 %
Voir la fiche →Sécuriser son capital
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Avertissement réglementaire
L’investissement en parts de SCPI présente des risques, notamment de perte en capital, de liquidité limitée et liés aux marchés immobiliers. La valeur liquidative peut être inférieure au prix de souscription (la valeur de réalisation au 31/12/2025 ressort à 179,28 € contre un prix de souscription de 200 €). Les revenus ne sont pas garantis.
La SCPI Edmond de Rothschild Europa est exposée au risque immobilier européen et à un risque de change marginal sur sa poche Royaume-Uni (16 %). La SCPI est non endettée (LTV 0 %). Le taux de distribution cible sur la durée de placement recommandée est de 6 % (non garanti). La performance globale annuelle 2025 de 8,75 % a bénéficié de l’effet du délai de jouissance sur la 1ère année et ne préjuge pas des performances futures. Durée minimale de placement recommandée : 10 ans. SRI : 3/7.
Edmond de Rothschild Europa est une SCPI à capital variable, visa AMF n°25-04 du 25 février 2025. Société de gestion : Edmond de Rothschild REIM (France), SAS au capital de 900 000 €, agréée AMF sous le n°GP 10000005, siège social 24-26 rue de la Pépinière, 75008 Paris.
Avant toute souscription, il est essentiel de consulter la documentation réglementaire (note d’information, DIC, statuts, bulletins trimestriels) disponible sur www.edr-europa.com et de définir votre profil de risque avec un conseiller en gestion de patrimoine. Cette analyse ExpatInvest est éditoriale et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé.