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7 février 2026
SCPI internationale
SCPI Comète
SCPI de rendement diversifiée gérée par Alderan, lancée en décembre 2023 et exclusivement investie hors de France métropolitaine. Une exposition Royaume-Uni (43 %), Canada, Espagne, Italie, Pologne et plus, un patrimoine occupé à 99,5 %, et une approche opportuniste. Une des SCPI internationales les plus performantes du marché.
9,0
★★★★★
Note / 10
SCPI Comète en bref
Lancée en décembre 2023 par Alderan, Comète est une SCPI de rendement diversifiée investie exclusivement hors de France métropolitaine. Sa stratégie combine performance, diversification géographique sur 7 pays et approche opportuniste sur tous les secteurs du tertiaire.
PERFORMANCE
TD 9,00 % en 2025
Performance globale annuelle 9,00 %. Objectif TRI 6,50 % sur 10 ans (non garanti). Distribution mensuelle de 4,69 € par part au T1 2026.
DIVERSIFICATION
34 actifs – 7 pays
Patrimoine réparti entre Royaume-Uni (43 %), Canada (16 %), Espagne (15 %), Italie (9 %), Pays-Bas, Pologne, Irlande. 7 typologies tertiaires.
FISCALITÉ EXPAT
100 % hors France
Revenus de source étrangère imposés selon les conventions fiscales bilatérales. Exonération des prélèvements sociaux français (17,2 %) pour les non-résidents UE/EEE.
DISTINCTIONS
Label ISR + 7 prix
Label ISR. Victoires Pierre-Papier 2026 « Meilleure SCPI à capital variable », Trophée d’Or Le Revenu 2025, TOP SCPI 2025 Prix Spécial du Jury. Société de gestion Alderan (agréée AMF 2017).
Chiffres-clés Comète au T1 2026
Données issues du Bulletin Trimestriel d’Information T1 2026 (au 31/03/2026).
| Indicateur | Valeur | Note |
|---|---|---|
| Performance | ||
| Taux de distribution 2025 | 9,00 % | Brut de fiscalité |
| Distribution T1 2026 | 4,69 € | Brut par part en pleine jouissance |
| Objectif distribution 2026 | 17,50 € | Soit ~7 % brut (non garanti) |
| Performance globale annuelle 2025 | 9,00 % | TD + revalorisation (ASPIM) |
| Objectif TRI 10 ans (non garanti) | 6,50 % | Cible société de gestion |
| Capitalisation et valorisation | ||
| Capitalisation | 652,0 M€ | Au 31/03/2026 |
| Collecte nette T1 2026 | 132,2 M€ | 528 806 parts créées |
| Prix de la part | 250,00 € | Inchangé |
| Valeur de retrait | 225,00 € | Net frais souscription 10 % |
| Valeur de réalisation | 219,03 € | Au 30/12/2025 |
| Patrimoine | ||
| Nombre d’actifs | 34 | 7 acquisitions au T1 2026 |
| Surface gérée | 292 431 m² | + 59 573 m² au T1 2026 |
| Loyers annuels en place | 34,5 M€ | Au 31/03/2026 |
| Loyers encaissés T1 2026 | 6,6 M€ | HT HC |
| Taux d’occupation financier | 99,5 % | Hors développements |
| Nombre de locataires | 94 | 99 baux |
| WALT | 10,6 ans | Durée moyenne baux jusqu’au terme |
| WALB | 8,6 ans | Durée moyenne baux ferme |
| Ratio d’endettement (LTV) | 0,00 % | SCPI non endettée |
| Souscription | ||
| Délai de jouissance | 6 mois | 1er jour du 6e mois suivant la souscription |
| Minimum de souscription | 5 000 € | 20 parts minimum à 250 € |
| Commission de souscription | 10,00 % HT | 12 % TTC – incluse dans le prix |
| Commission de gestion | 11,00 % HT | Des loyers encaissés |
| Nombre d’associés | 20 907 | +528 806 parts nettes au T1 2026 |
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Société de gestion
Alderan, expert reconnu de l'immobilier d'entreprise
Alderan est une société de gestion de portefeuille indépendante spécialisée dans l’immobilier tertiaire, agréée par l’AMF depuis le 5 septembre 2017 (numéro GP-17000026). Elle gère également la SCPI ActivImmo, dédiée à la logistique et aux locaux d’activités en France et zone Euro.
L’équipe est dirigée par Rémy Bourgeon, Président d’Alderan, et accompagnée notamment par Fabien Berard, Directeur des Partenariats. Alderan s’appuie sur un réseau de partenaires locaux expérimentés dans chacun des 7 pays où Comète est aujourd’hui présente.
Alderan affiche un solide palmarès en 2025-2026 : Victoires de la Pierre-Papier 2026 « Meilleure SCPI à capital variable », Prix de la Rédaction Investissement Conseils 2026, Trophée d’Or Le Revenu 2025 « Meilleures Jeunes SCPI », TOP SCPI 2025 Prix Spécial du Jury, et Victoires Pierre-Papier 2025 « Meilleure SCPI Internationale ».
Le mot du Président d'Alderan
Tout comme une comète traverse le ciel à un moment précis avant de disparaître, nous aimons investir de manière opportuniste. À l’image d’une Comète, nous savons aller vite, avec toujours une trajectoire définie en amont.
Cette discipline nous permet de saisir des opportunités particulièrement attractives, comme l’acquisition de deux actifs « prime » au Canada bénéficiant d’un contexte de change favorable, ou de deux ensembles immobiliers au cœur de Londres.
C’est ce qui permet une gestion solide et prudente de l’épargne qui nous est confiée.
Rémy Bourgeon
Président d’Alderan, société de gestion de la SCPI Comète
Stratégie
La stratégie de Comète
Positionnement stratégique
Comète vise un portefeuille immobilier tertiaire international, exclusivement hors France métropolitaine. Approche opportuniste sur les marchés en décompression des taux, où les prix d’acquisition sont en repli. TRI cible 6,50 % sur 10 ans (non garanti).
TRI cible : 6,50 % sur 10 ans
Diversification géographique et sectorielle
Investissements répartis sur 7 pays : Royaume-Uni, Canada, Espagne, Italie, Pays-Bas, Pologne, Irlande. Tous les secteurs tertiaires (logistique, commerces, bureaux, hôtellerie, mixte, loisirs, éducation).
34 actifs · 7 pays · 7 secteurs
Gestion locale et engagement ISR
Alderan s’appuie sur des partenaires locaux dans chaque pays pour assurer une exploitation de proximité. La SCPI a obtenu le Label ISR et privilégie des actifs aux standards de développement durable.
Label ISR · Gestion locale
Patrimoine
Composition du patrimoine
Répartition géographique
- Royaume-Uni43,3 %
- Canada16,2 %
- Espagne15,2 %
- Italie9,1 %
- Pays-Bas7,8 %
- Pologne5,7 %
- Irlande2,7 %
Répartition typologique
- Logistique & Activités30,7 %
- Commerces25,1 %
- Bureaux12,7 %
- Hôtellerie11,7 %
- Mixte10,3 %
- Loisirs8,0 %
- Éducation1,5 %
Exemple d'actif
Zoom sur une acquisition emblématique
Acquisition prime au Royaume-Uni
Goodman’s Fields – Londres
Aldgate East · 4 150 m² · Commerce & bureau · Bail signé en 2026
Acquisition d’un ensemble mixte de onze unités commerciales en pied d’immeuble et d’une unité de bureau à Goodman’s Fields, au cœur de Londres et à proximité immédiate de la City. Un quartier en pleine transformation, mêlant résidences, commerces, hôtels et espaces publics paysagers.
Prix d’acquisition de 20,8 M€, taux d’occupation 100 % à l’acquisition (multilocataires). Cette opération illustre la conviction d’Alderan que l’emplacement reste l’élément clé en investissement immobilier. Au T1 2026, Comète a également acquis Édimbourg, The Whitehouse Londres, Trans-Canada (Montréal) et deux actifs Mediapro en Espagne, soit 7 acquisitions pour 112,9 M€.
Fiscalité expatrié
Fiscalité de Comète pour un expatrié
Avec 100 % du patrimoine hors de France métropolitaine, Comète offre l’une des meilleures optimisations fiscales du marché pour les non-résidents.
Prélèvements sociaux
Exonération totale des 17,2 % sur l’intégralité des revenus de Comète (100 % de source étrangère) pour les non-résidents UE/EEE/Suisse, conformément à l’arrêt De Ruyter. Gain immédiat sur le rendement net.
Impôt sur le revenu
Les revenus fonciers étrangers bénéficient des conventions fiscales bilatérales entre la France et les 7 pays d’investissement. Selon les pays, exonération en France (avec taux effectif) ou crédit d’impôt — évitant la double imposition. Un prélèvement à la source de 1,26 €/part a été effectué au T1 2026.
IFI
Pour un non-résident, l’intégralité du patrimoine de Comète (100 % étranger) est exonérée d’IFI. Un avantage fiscal majeur pour les expatriés détenant un patrimoine immobilier important — par opposition aux SCPI investies en France.
Investissement à crédit
Les intérêts d’emprunt restent déductibles des revenus fonciers étrangers (selon la convention applicable). Effet de levier optimisé via un crédit immobilier expat. Adapté aux non-résidents disposant d’un actif libre de crédit en garantie.
Avis SCPI Comète
POINTS FORTS
- TD 2025 de 9,00 % – parmi les plus élevés du marché
- PGA 2025 de 9,00 % (source ASPIM)
- TOF 99,5 % et baux longs (WALT 10,6 ans)
- Patrimoine 100 % hors France – fiscalité expat optimale
- SCPI non endettée (LTV 0 %) – pas de risque de levier
- Distribution mensuelle (4,69 € au T1 2026)
- Diversification sur 7 pays et 7 secteurs
- Société de gestion Alderan agréée depuis 2017 (et SCPI ActivImmo)
- Label ISR + 7 distinctions sectorielles 2025-2026
- Capitalisation 652 M€ – cap des 500 M€ franchi en 2025
POINTS DE VIGILANCE
- SCPI récente (lancement décembre 2023) – cycle complet à observer
- Risque de change important (UK, Canada, Pologne hors zone euro) – couverture non systématique
- Objectif TRI 6,50 % sur 10 ans – inférieur au TD 2025, prudence sur la projection
- Objectif distribution 2026 abaissé à 17,50 € (vs 22,49 € en 2025) – stabilisation attendue
- Frais de souscription élevés (10 % HT / 12 % TTC)
- Frais de gestion 11 % HT des loyers
- Ticket d’entrée 5 000 € (20 parts minimum)
- Délai de jouissance 6 mois
- Modification statutaire 2026 : ouverture à la logistique zone euro – à surveiller
Le mot du fondateur
Comète, c'est aujourd'hui l'une des SCPI internationales les plus convaincantes pour un expatrié : 100 % du patrimoine est hors France métropolitaine, ce qui apporte une exonération totale des prélèvements sociaux et une exonération d'IFI bienvenue pour les patrimoines élevés.
Le profil financier est solide : TD 2025 de 9 %, PGA 9 %, capitalisation à 652 M€, SCPI non endettée, TOF 99,5 %, et 7 prix sectoriels en 2025-2026. La diversification sur 7 pays (avec une exposition Royaume-Uni à 43 %, 'marché profond et liquide selon Alderan) renforce la résilience du portefeuille.
Deux points à surveiller : l'objectif de distribution 2026 (17,50 €) est abaissé par rapport à 2025 (22,49 €), et l'exposition hors zone euro (UK, Canada, Pologne) expose à un risque de change non systématiquement couvert. À noter aussi : l'AG d'avril 2026 a ouvert la voie à la logistique zone euro, ce qui peut diluer la spécificité internationale.
Mon conseil : Comète est un pilier naturel d'une allocation SCPI expatrié, à combiner idéalement avec une SCPI 100 % zone euro pour neutraliser le risque de change sur une partie du portefeuille.
Le profil financier est solide : TD 2025 de 9 %, PGA 9 %, capitalisation à 652 M€, SCPI non endettée, TOF 99,5 %, et 7 prix sectoriels en 2025-2026. La diversification sur 7 pays (avec une exposition Royaume-Uni à 43 %, 'marché profond et liquide selon Alderan) renforce la résilience du portefeuille.
Deux points à surveiller : l'objectif de distribution 2026 (17,50 €) est abaissé par rapport à 2025 (22,49 €), et l'exposition hors zone euro (UK, Canada, Pologne) expose à un risque de change non systématiquement couvert. À noter aussi : l'AG d'avril 2026 a ouvert la voie à la logistique zone euro, ce qui peut diluer la spécificité internationale.
Mon conseil : Comète est un pilier naturel d'une allocation SCPI expatrié, à combiner idéalement avec une SCPI 100 % zone euro pour neutraliser le risque de change sur une partie du portefeuille.
Souscription
Comment souscrire à Comète
1. Souscription en pleine propriété
Achat de parts au comptant via la société de gestion Alderan ou un conseiller agréé. Minimum 20 parts (5 000 €). Délai de jouissance : 6 mois. Distribution mensuelle.
À partir de 5 000 €
2. Démembrement temporaire
Souscription en nue-propriété (3 à 20 ans) ou en usufruit. Optimisation fiscale pour les expatriés à patrimoine élevé ou stratégie de transmission. Clés barème publiées par Alderan.
Décote nue-propriété 12 à 30 %
3. Investissement à crédit
Effet de levier via un crédit immobilier dédié. Intérêts d’emprunt déductibles. Adapté aux expatriés disposant d’un actif libre de crédit en garantie.
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FAQ
Questions fréquentes sur Comète
Quel est le positionnement de la SCPI Comète ?
Comète est une SCPI de rendement diversifiée gérée par Alderan, agréée AMF depuis 2017. Lancée en décembre 2023, elle est exclusivement investie hors de France métropolitaine, sur 7 pays (Royaume-Uni, Canada, Espagne, Italie, Pays-Bas, Pologne, Irlande). Objectif TRI 6,50 % sur 10 ans (non garanti). TD 2025 : 9 %.
Pourquoi Comète convient-elle particulièrement aux expatriés ?
Avec 100 % du patrimoine hors de France, Comète offre l’une des fiscalités les plus optimisées du marché pour les non-résidents : exonération totale des prélèvements sociaux français (17,2 %) pour les résidents UE/EEE, exonération d’IFI sur l’intégralité du patrimoine, et application des conventions fiscales bilatérales évitant la double imposition.
Quel est le montant minimum pour investir ?
Le minimum est de 20 parts à 250 €, soit 5 000 €. Les souscriptions suivantes peuvent être de tout montant et un dispositif d’épargne programmée est disponible après l’acquisition d’un minimum de 20 parts.
Quel est le délai de jouissance ?
Les parts portent jouissance à compter du 1er jour du 6e mois suivant le jour de la souscription et de son règlement complet.
Comète est-elle labellisée ISR ?
Oui, Comète est labellisée ISR. La SCPI vise une approche responsable dans la sélection et le pilotage des projets, avec une attention portée aux standards de développement durable. Alderan affiche également une discipline ESG croissante sur ses véhicules.
Quels sont les frais de Comète ?
Commission de souscription : 10 % HT (12 % TTC), incluse dans le prix de 250 € — déjà déduite pour obtenir la valeur de retrait à 225 €. Commission de gestion : 11 % HT des loyers encaissés. Aucune commission de sortie sur le marché primaire. Une nouvelle commission de mutation s’applique depuis 2026 sur les cessions de gré à gré (150 € HT).
Quel TRI peut-on espérer sur 10 ans ?
L’objectif de TRI cible communiqué par Alderan est de 6,50 % sur 10 ans (net de frais de gestion). Il s’agit d’une cible non garantie, fondée sur des projections de la société de gestion. Les performances passées (TD 9 % en 2025) ne préjugent pas des performances futures.
Y a-t-il un risque de change ?
Oui. Une partie significative des actifs de Comète est située hors zone euro (Royaume-Uni 43 %, Canada 16 %, Pologne). Les fluctuations entre GBP, CAD, PLN et l’euro peuvent influencer positivement ou négativement la valeur des actifs et les revenus distribués. La couverture de change n’est pas systématique.
Comment se retirer de la SCPI Comète ?
Trois moyens : (1) retrait par remboursement de parts contre des demandes de souscription (15 à 30 jours en moyenne) ; (2) cession de gré à gré (frais de dossier 150 € HT à la charge du cédant depuis 2026) ; (3) cession sur le marché secondaire en cas de suspension de la variabilité du capital (commission 5 % HT). La SCPI est peu liquide : un horizon de placement de 8 ans minimum est recommandé.
SCPI alternatives à considérer
Si Comète vous intéresse, ces autres SCPI européennes peuvent compléter une allocation diversifiée d’expatrié. Toutes figurent dans notre classement des 12 meilleures SCPI européennes pour non-résidents.
CAPITALISATION 1 356 M€
Iroko Zen
Iroko – 0 % de frais d’entrée
SCPI européenne pionnière du modèle sans frais. Patrimoine massif (1 356 M€), 173 immeubles, 7 pays, 71,3 % hors France.
TD 2025 : 7,14 % · PGA 8,13 %
Voir la fiche →CAPITALISATION 12 M€
Darwin RE01
Darwin Invest – 24 % Espagne
Jeune SCPI diversifiée fondée par l’équipe ex-Iroko. 8 actifs France/Espagne, 100 % occupés, Label ISR · Article 8 SFDR · 1 % for the Planet.
TD 2025 : 7,54 % · PGA 7,54 %
Voir la fiche →CAPITALISATION 103 M€
Edmond de Rothschild Europa
EdR REIM – Victoires Pierre Papier 2026
SCPI paneuropéenne sécurisée. 13 actifs, baux fermes 14,9 ans, TOF 100 %, endettement nul. Société de gestion premier plan.
TD 2025 : 8,75 %
Voir la fiche →Sécuriser son capital
Ouvrir un compte
en Suisse 🇨🇭
Avec une stabilité économique exemplaire, une régulation rigoureuse et une tradition de gestion patrimoniale, la Suisse constitue un lieu d’élection pour les expatriés.
Investir dans la SCPI Comète
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Avertissement réglementaire
L’investissement en parts de SCPI présente des risques, notamment de perte en capital, de liquidité limitée et liés aux marchés immobiliers. La valeur liquidative peut être inférieure au prix de souscription. Les revenus ne sont pas garantis et dépendent du bon paiement des loyers par les locataires.
La SCPI Comète est exposée au risque immobilier international et à un risque de change significatif sur ses poches situées hors zone euro (Royaume-Uni 43 %, Canada 16 %, Pologne 6 %). La couverture du risque de change n’est pas systématique. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La durée minimale de placement recommandée est de 8 ans (10 ans selon la société de gestion).
Comète est une SCPI à capital variable, visa AMF n°23-13 du 1er décembre 2023 (RCS Paris n°980 596 811). Société de gestion : Alderan, agréée AMF sous le n°GP-17000026 depuis le 5 septembre 2017, siège social 4 avenue Georges Mandel, 75116 Paris.
Avant toute souscription, il est essentiel de consulter la documentation réglementaire (note d’information, DIC, statuts, bulletins trimestriels) disponible sur www.alderan.fr et de définir votre profil de risque avec un conseiller en gestion de patrimoine. Cette analyse ExpatInvest est éditoriale et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé.