Tops et Flops des villes les plus agréables du monde
Selon la dernière étude InterNations publiée dans le magazine américain « Forbes », plusieurs villes espagnoles se
14 avril 2024
SCPI diversifiée Europe High Yield
SCPI Sofidynamic
SCPI à capital variable gérée par Sofidy (groupe Tikehau Capital), lancée en 2023 et investie en immobilier commercial diversifié en France et en Europe. Stratégie « Europe High Yield » avec un TD brut 2025 de 9,04 %, une PGA 2025 de 14,04 %, et une diversification entre Pays-Bas, France et Espagne. Label ISR immobilier.
8,9
★★★★☆
Note / 10
SCPI Sofidynamic en bref
Lancée en 2023 par Sofidy (marque du groupe Tikehau Capital), Sofidynamic est une SCPI à capital variable et diversifiée, positionnée Europe High Yield. Stratégie centrée sur le commerce (galeries, moyennes surfaces, pieds d’immeuble) avec une diversification géographique sur trois pays — Pays-Bas, France, Espagne. TD brut 2025 de 9,04 % · PGA 14,04 %.
PERFORMANCE
TD 9,04 % en 2025
PGA 2025 de 14,04 % (TD + revalorisation de la part). Objectif de TD et performance globale annuelle : 7 % sur 8 ans (non garanti). Acompte T1 2026 : 5,52 €/part.
DIVERSIFICATION
32 actifs · 658 unités
Patrimoine de 166 M€ réparti entre Pays-Bas (36,2 %), France (53,4 %, dont Régions + IDF + Paris) et Espagne (10,4 %). Granularité élevée : 658 unités locatives.
FISCALITÉ EXPAT
~47 % hors France
Pays-Bas + Espagne représentent ~47 % du patrimoine — éligibles aux conventions fiscales bilatérales. ~53 % en France restent assujettis aux prélèvements sociaux pour les résidents fiscaux français.
SOLIDITÉ
Label ISR · LTV 15,4 %
Label ISR immobilier. Endettement contenu à 15,4 % (100 % taux fixe à 4,08 %). Société de gestion Sofidy / Tikehau Investment Management, leader indépendant.
Chiffres-clés Sofidynamic au T1 2026
Données issues du Bulletin Trimestriel d’Information T1 2026 N°9 (au 31/03/2026).
| Indicateur | Valeur | Note |
|---|---|---|
| Performance | ||
| Taux de distribution brut 2025 | 9,04 % | Brut de fiscalité |
| Performance globale annuelle 2025 | 14,04 % | TD + variation prix de part |
| Objectif TD / PGA sur 8 ans | 7,00 % | Non garanti |
| Acompte T1 2026 | 5,52 € | Par part en pleine jouissance (5,22 € net) |
| Distribution annuelle 2025 | 24,42 € | 6,30 € + 6,30 € + 6,30 € + 5,52 € |
| Fourchette dividende 2026 | 23,20 – 25,60 € | Prévisions société de gestion (non garanti) |
| Hausse valorisation actifs 2025 | +6,40 % | Travaux d’expertise fin 2025 |
| Capitalisation et valorisation | ||
| Capitalisation | 212 M€ | Au 31/03/2026 (211 924 125 €) |
| Collecte T1 2026 | 34,9 M€ | 110 715 parts souscrites |
| Retraits T1 2026 | 14 818 € | 48 parts retirées · 0 part en attente |
| Nombre d’associés | 7 629 | Au 31/03/2026 |
| Nombre de parts | 672 775 | Au 31/03/2026 |
| Prix de souscription | 315,00 € | Inchangé depuis le 3 janvier 2025 |
| Prix de retrait | 308,70 € | Net commission de souscription |
| Valeur de réalisation | 305,55 € | Au 31/12/2025 |
| Valeur de reconstitution | 336,75 € | Au 31/12/2025 |
| Patrimoine | ||
| Nombre d’actifs | 32 | 658 unités locatives |
| Valeur de patrimoine | 166 M€ | Au 31/03/2026 |
| Acquisitions T1 2026 | 39,5 M€ | 6 acquisitions · rentabilité immédiate ~7,6 % |
| Pipeline engagé | 47 M€ | 5 nouvelles acquisitions au 31/03/2026 |
| Trésorerie disponible | ~55 M€ | Position de force pour saisir les opportunités |
| Loyers encaissés T1 2026 | 3,1 M€ | HT HC |
| Taux d’occupation financier | 97,66 % | 95,60 % occupés · 2,06 % franchise · 2,34 % vacants |
| Taux d’endettement (LTV) | 15,40 % | Dette 26 M€ · 100 % taux fixe à 4,08 % |
| Maturité moyenne de la dette | 4 ans 10 mois | Au 31/03/2026 |
| Souscription | ||
| Délai de jouissance | 6 mois | 1er jour du 6e mois suivant la souscription |
| Minimum de souscription | 1 part | 315 € · accessible |
| Frais de mutation | 100 € HT | 120 € TTC par cessionnaire/donataire |
| Commission de retrait < 8 ans | 5,00 % HT | 6,00 % TTC sur retrait de parts < 8 ans |
| Durée de placement recommandée | 8 ans | SRRI 4/7 · Distribution trimestrielle |
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Classement 12 meilleures SCPI pour expatriés
Comparatif complet, analyse SCPI par SCPI (taux de distribution, capitalisation, zones géographiques, avantages et inconvénients), avec une fiche détaillée par SCPI.
Société de gestion
Sofidy, leader indépendant de l'épargne immobilière
Sofidy est la marque du groupe Tikehau Capital qui porte l’offre de produits d’épargne immobilière grand public. La gestion des fonds commercialisés sous la marque Sofidy est assurée par Tikehau Investment Management, société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF sous le n° GP-07000006. Siège : 32 rue de Monceau, 75008 Paris.
Tikehau Capital est un groupe mondial de gestion d’actifs alternatifs, présent à Paris, Londres, New York, Singapour, Madrid et au-delà. Au sein du groupe, Sofidy se positionne comme le leader indépendant de l’épargne immobilière en France, fort d’une longue expérience dans la gestion de SCPI commerciales (Immorente, Efimmo 1, Sofidy Convictions Immo…).
La SCPI Sofidynamic est labellisée ISR immobilier. Le label atteste de l’intégration d’une démarche d’immobilier durable et ambitieuse dans la stratégie d’investissement et la gestion des actifs. Évaluateur immobilier : Cushman & Wakefield. Dépositaire : Société Générale. Commissaire aux comptes : PwC Audit.
Le mot de la Société de Gestion Sofidy
Les travaux de valorisation des actifs immobiliers de votre SCPI Sofidynamic réalisés à la fin de l’exercice écoulé ont fait ressortir une hausse de +6,4 %, soulignant ainsi la bonne résilience du patrimoine dans un contexte de marché chahuté.
Au premier trimestre 2026, Sofidynamic a acquis six actifs pour un montant total de plus de 39 M€, générant un rendement moyen à l’acquisition de 7,6 %. Le fonds poursuit sa diversification géographique avec un premier investissement en Espagne à Albacete, une prise de participation de 33 % dans un centre commercial bénéficiant de solides performances opérationnelles.
Les performances opérationnelles de Sofidynamic se maintiennent à un niveau élevé depuis son lancement avec un taux d’occupation financier de 97,7 %. Ces performances permettent d’envisager une fourchette prévisionnelle de dividende annuel entre 23,20 € et 25,60 € par part au titre de 2026.
La Société de Gestion Sofidy
Marque du groupe Tikehau Capital · Tikehau Investment Management
Stratégie
La stratégie de Sofidynamic
Stratégie Europe High Yield
Sofidynamic vise des rendements à l’acquisition élevés (7,6 % en moyenne au T1 2026, jusqu’à 7,9 % à Thionville). Stratégie centrée sur l’immobilier commercial diversifié en France, Pays-Bas et Espagne, avec une attention particulière aux emplacements n°1 dans leur zone de chalandise.
Objectif TRI : 7 % sur 8 ans
Forte granularité locative
32 actifs et 658 unités locatives au 31/03/2026 — soit ~20 locataires par actif en moyenne. Cette granularité élevée mutualise le risque de défaillance locative. Locataires reconnus : MediaMarkt, Alcampo, Carrefour, Caisse d’Épargne, Krys, King Jouet…
32 actifs · 658 unités · TOF 97,7 %
Démarche ISR ambitieuse
Label ISR immobilier. Objectifs : réduction des consommations énergétiques et émissions GES, préservation de la biodiversité, accès aux services de proximité. Démarche d’amélioration continue dans le cadre du Groupe Tikehau Capital, signataire de standards internationaux ESG.
Label ISR · ESG continu
Patrimoine
Composition du patrimoine
Répartition géographique
- Pays-Bas36,2 %
- France – Régions32,6 %
- France – Région parisienne19,9 %
- Espagne10,4 %
- France – Paris0,9 %
Répartition typologique
- Galeries et centres commerciaux33,1 %
- Moyennes surfaces de périphérie32,3 %
- Commerces de centre-ville27,2 %
- Bureaux5,7 %
- Activité1,7 %
Répartitions en % de la valeur vénale — données au 31/03/2026.
Exemple d'actif
Zoom sur une acquisition emblématique
Acquisition T1 2026 — Première en Espagne
Centre commercial Imaginalia – Albacete
14 847 m² · Centre commercial · 52 locataires · Acquis le 26/03/2026
Première acquisition de Sofidynamic en Espagne, le centre commercial Imaginalia est situé à Albacete, dans le sud-est du pays. Il bénéficie d’une excellente desserte routière au cœur d’une zone commerciale forte. Centre en partie à ciel ouvert, ouvert en 2004, il s’est imposé comme l’une des destinations commerciales de référence dans la région.
Le centre accueille 52 locataires dont des enseignes internationales reconnues : MediaMarkt, Alcampo, Halfprice, Kiabi et Tedi. Le taux d’occupation ressort à 98 %, témoignant de la solidité de son attractivité commerciale.
Sofidynamic a réalisé une prise de participation de 33 % pour 17,8 M€ frais inclus, générant un rendement immédiat de 7,5 %. Au T1 2026, la SCPI a également acquis 5 actifs commerciaux en France (Saint-Priest 7,5 M€, Thionville 7,0 M€, Lempdes 3,5 M€, Cormontreuil 2,3 M€, Boé 1,3 M€) pour un total trimestriel de 39,5 M€ et un rendement moyen de 7,6 %.
Fiscalité expatrié
Fiscalité de Sofidynamic pour un expatrié
Avec une exposition mixte — ~47 % hors France (Pays-Bas, Espagne) et ~53 % en France — Sofidynamic offre une fiscalité partiellement optimisée pour les non-résidents. À noter : la fiscalité étrangère a un impact significatif sur le rendement net distribué (10,0 % en 2025).
Prélèvements sociaux
Exonération des 17,2 % uniquement sur la quote-part étrangère (~47 %) pour les non-résidents UE/EEE/Suisse, conformément à l’arrêt De Ruyter. La quote-part française (~53 %) reste assujettie aux prélèvements sociaux pour les résidents fiscaux français.
Impôt sur le revenu
Les revenus fonciers étrangers bénéficient des conventions fiscales bilatérales entre la France, les Pays-Bas et l’Espagne. En 2025, la SCPI a supporté 10,0 % de fiscalité immobilière (impôt étranger payé par le fonds) — déductible en France pour éviter la double imposition.
IFI
Pour les non-résidents, l’IFI ne s’applique qu’à la quote-part française du patrimoine (~53 %). La valeur IFI non-résidents n’est pas communiquée explicitement dans le BT — à demander directement à Sofidy. Avantage IFI partiel par rapport à une SCPI 100 % française.
Investissement à crédit
Effet de levier possible via un crédit personnel dédié. Intérêts d’emprunt déductibles. La SCPI elle-même utilise un effet de levier modéré (LTV 15,4 %, 100 % taux fixe à 4,08 %), maturité moyenne 4 ans 10 mois.
Avis SCPI Sofidynamic
POINTS FORTS
- TD 2025 de 9,04 % brut – très haut rendement
- PGA 2025 de 14,04 % (TD + +6,4 % de revalorisation)
- Rendements à l’acquisition élevés : ~7,6 % en moyenne T1 (jusqu’à 7,9 %)
- Très forte granularité : 32 actifs · 658 unités locatives
- TOF 97,7 % – occupation stable depuis le lancement
- Diversification 3 pays : Pays-Bas, France, Espagne
- SCPI ancrée dans le commerce : galeries, périphérie, centres-villes
- Locataires reconnus (MediaMarkt, Alcampo, Carrefour, Caisse d’Épargne…)
- Label ISR immobilier
- Société de gestion Sofidy / Tikehau Capital – leader indépendant
- Ticket d’entrée accessible (315 €, 1 part)
- Distribution trimestrielle
- Pipeline solide : 47 M€ engagés + 55 M€ de trésorerie disponible
- Prix de souscription décoté de 6,5 % vs valeur de reconstitution
POINTS DE VIGILANCE
- SCPI récente (lancement 2023) – effet délai jouissance bénéfique sur 2024/2025
- Objectif TRI long terme : 7 % – nettement inférieur au TD 2025 (9,04 %)
- TD 2025 intègre un prélèvement sur RAN de 15,1 % – à ne pas considérer comme reproductible
- Forte concentration sur le commerce – exposition à la cyclicité du retail
- ~53 % du patrimoine en France – IFI et PS partiellement dus pour résidents français
- Endettement (LTV 15,4 %) – modéré mais existant (vs 0 % pour Comète/EdR/EPE)
- Valeur de réalisation (305,55 €) inférieure de 3 % au prix de part (315 €)
- Commission de retrait de 6 % TTC pour les parts détenues moins de 8 ans – pénalité de sortie
- Frais de mutation forfaitaires : 120 € TTC par bénéficiaire
- SRRI 4/7 – risque modéré-élevé
- SCPI High Yield – TD 2026 attendu dans une fourchette de 23,20-25,60 €/part (≈7,4 % à 8,1 %)
Le mot du fondateur
Sofidynamic se positionne sur un segment singulier : SCPI Europe High Yield, centrée sur le commerce, avec des rendements à l'acquisition élevés (~7,6 % en moyenne au T1 2026) et une PGA 2025 exceptionnelle de 14,04 % portée par une revalorisation des parts de +6,4 %. Pour un expatrié en quête de rendement courant immédiat, c'est attractif.
Le profil financier est solide : 32 actifs, 658 unités locatives — soit l'une des plus fortes granularités du marché —, TOF 97,7 %, label ISR. Société de gestion Sofidy / Tikehau Capital, leader indépendant historique de l'épargne immobilière en France.
Quatre points à pondérer pour un non-résident : (1) seulement ~47 % du patrimoine est hors France (Pays-Bas + Espagne), donc l'avantage fiscal expatrié est partiel. (2) Le TD 2025 de 9,04 % a été soutenu par un prélèvement sur RAN de 15,1 % — l'objectif long terme à 7 % est plus représentatif. (3) La concentration sur le commerce expose à la cyclicité du retail. (4) Commission de retrait de 6 % TTC pour parts détenues moins de 8 ans — engagement de durée fort.
Mon conseil : Sofidynamic peut compléter une allocation expatrié pour la poche rendement courant, mais doit être combinée avec des SCPI 100 % hors France comme Comète, Reason ou EdR Europa pour optimiser la fiscalité globale. L'engagement de 8 ans est à prendre en compte sérieusement.
Le profil financier est solide : 32 actifs, 658 unités locatives — soit l'une des plus fortes granularités du marché —, TOF 97,7 %, label ISR. Société de gestion Sofidy / Tikehau Capital, leader indépendant historique de l'épargne immobilière en France.
Quatre points à pondérer pour un non-résident : (1) seulement ~47 % du patrimoine est hors France (Pays-Bas + Espagne), donc l'avantage fiscal expatrié est partiel. (2) Le TD 2025 de 9,04 % a été soutenu par un prélèvement sur RAN de 15,1 % — l'objectif long terme à 7 % est plus représentatif. (3) La concentration sur le commerce expose à la cyclicité du retail. (4) Commission de retrait de 6 % TTC pour parts détenues moins de 8 ans — engagement de durée fort.
Mon conseil : Sofidynamic peut compléter une allocation expatrié pour la poche rendement courant, mais doit être combinée avec des SCPI 100 % hors France comme Comète, Reason ou EdR Europa pour optimiser la fiscalité globale. L'engagement de 8 ans est à prendre en compte sérieusement.
Souscription
Comment souscrire à Sofidynamic
1. Souscription en pleine propriété
Achat de parts au comptant via Sofidy ou un conseiller agréé. Minimum 1 part (315 €). Délai de jouissance : 6 mois. Distribution trimestrielle (~5,52 €/part au T1 2026). Attention : commission de retrait 6 % TTC sur parts détenues moins de 8 ans.
À partir de 315 €
2. Démembrement
Souscription en nue-propriété ou en usufruit selon barème fourni par Sofidy. Optimisation IFI (pour les résidents français) et stratégie de transmission. Adapté aux expatriés à patrimoine élevé.
Décote nue-propriété variable
3. Investissement à crédit
Effet de levier personnel via crédit immobilier dédié. Intérêts d’emprunt déductibles des revenus fonciers (selon convention). À noter : la SCPI elle-même est endettée à 15,4 % (LTV) – double levier à considérer.
Accompagné par un courtier
FAQ
Questions fréquentes sur Sofidynamic
Quel est le positionnement de la SCPI Sofidynamic ?
Sofidynamic est une SCPI à capital variable de catégorie « Diversifiée », gérée par Sofidy (marque du groupe Tikehau Capital) — Tikehau Investment Management agrément AMF GP-07000006. Elle est positionnée « Europe High Yield », ciblant des rendements à l’acquisition élevés (~7,6 % en moyenne au T1 2026) sur de l’immobilier commercial diversifié en France, Pays-Bas et Espagne. Objectif TD/PGA : 7 % sur 8 ans (non garanti).
Pourquoi Sofidynamic convient-elle (en partie) aux expatriés ?
Avec environ 47 % du patrimoine hors de France (Pays-Bas 36,2 % + Espagne 10,4 %), Sofidynamic offre un avantage fiscal partiel pour les non-résidents : exonération des prélèvements sociaux (17,2 %) sur la quote-part étrangère, et application des conventions fiscales bilatérales. La quote-part française (~53 %) reste assujettie aux PS et à l’IFI pour les résidents fiscaux français.
Quel est le montant minimum pour investir ?
Le minimum est de 1 part à 315 €. Aucun seuil de souscription minimum imposé, ce qui rend la SCPI accessible à tous les profils d’investisseurs.
Quel est le délai de jouissance ?
Les parts portent jouissance à compter du 1er jour du 6e mois suivant la souscription, son règlement à la SCPI et l’inscription sur le registre des associés. Exemple : parts souscrites en janvier 2026 → jouissance à partir du 1er juillet 2026.
Sofidynamic est-elle labellisée ISR ?
Oui, Sofidynamic est labellisée ISR immobilier. Le label atteste de l’intégration d’une démarche d’immobilier pérenne dans la stratégie d’investissement. Les objectifs incluent la réduction des consommations énergétiques et des émissions de gaz à effet de serre, la préservation de la biodiversité, et l’accès aux services de proximité. Sofidy s’inscrit dans la démarche de développement durable du groupe Tikehau Capital.
Quels sont les frais de Sofidynamic ?
Le prix de souscription est de 315 € et le prix de retrait de 308,70 € — l’écart de 6,30 € correspond à la commission de souscription. Attention : commission de retrait de 5 % HT (6 % TTC) sur les parts détenues moins de 8 ans, prélevée sur le prix de retrait. Frais de mutation : 100 € HT (120 € TTC) par cessionnaire/donataire/ayant-droit. Aucune commission directe de gestion supportée par l’épargnant.
Quel TRI peut-on espérer sur 8 ans ?
L’objectif de TD et performance globale annuelle communiqué par Sofidy est de 7 % sur 8 ans (non garanti). Le TD 2025 de 9,04 % a bénéficié de l’effet délai de jouissance lors de la 1ère année et d’un prélèvement sur le report à nouveau (15,1 %). Le TRI à long terme sera donc probablement plus proche de la cible. Pour 2026, la fourchette prévisionnelle de dividende est de 23,20 € à 25,60 €/part (soit ~7,4 % à 8,1 %).
Y a-t-il un risque de change ?
Le risque de change est nul car l’ensemble du patrimoine est situé en zone euro : France (~53 %), Pays-Bas (36,2 %) et Espagne (10,4 %). C’est un atout par rapport aux SCPI ayant une exposition au Royaume-Uni ou hors zone euro.
Comment se retirer de la SCPI ?
Deux moyens : (1) retrait par remboursement de parts (prix de retrait 308,70 €) demandé par lettre recommandée à Sofidy, dans le cadre de la variabilité du capital — délai max 30 jours après le dernier jour du mois. Attention : commission de 5 % HT (6 % TTC) si parts détenues moins de 8 ans. (2) Cession de gré à gré entre associés ou avec un tiers — pas de garantie de revente. Au T1 2026, seulement 48 parts ont été retirées (14 818 €) — fort dynamisme de collecte.
Quelle exposition au commerce dois-je anticiper ?
Sofidynamic est une SCPI fortement orientée commerce : galeries et centres commerciaux (33,1 %), moyennes surfaces de périphérie (32,3 %), commerces de centre-ville (27,2 %) — soit 92,6 % du patrimoine en immobilier commercial. Cette concentration permet de profiter de rendements élevés mais expose à la cyclicité du secteur retail. À pondérer dans une allocation globale.
SCPI alternatives à considérer
Si Sofidynamic vous intéresse, ces autres SCPI européennes peuvent compléter une allocation diversifiée d’expatrié. Toutes figurent dans notre classement des 12 meilleures SCPI européennes pour non-résidents.
CAPITALISATION 652 M€
Comète
Alderan – 7 pays, 100 % hors France
SCPI tertiaire diversifiée internationale. 34 actifs sur 7 pays. WALT 10,6 ans, TOF 99,5 %, non endettée. Label ISR.
TD 2025 : 9,00 % · PGA 9,00 %
Voir la fiche →CAPITALISATION 103 M€
Edmond de Rothschild Europa
EdR REIM – Victoires Pierre Papier 2026
SCPI paneuropéenne sécurisée. 13 actifs, baux fermes 14,9 ans, TOF 100 %, endettement nul. Société de gestion premier plan.
TD 2025 : 8,75 %
Voir la fiche →CAPITALISATION 40 M€
Reason
MNK Partners – 5 pays OCDE
SCPI diversifiée méthode Quanty (analyse quantitative propriétaire). 11 actifs, TOF 100 %, WALB 9,3 ans, Label ISR.
TD brut 2025 : 12,90 % · PGA 13,90 %
Voir la fiche →Sécuriser son capital
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en Suisse 🇨🇭
Avec une stabilité économique exemplaire, une régulation rigoureuse et une tradition de gestion patrimoniale, la Suisse constitue un lieu d’élection pour les expatriés.
Investir dans la SCPI Sofidynamic
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Avertissement réglementaire
L’investissement en parts de SCPI présente des risques, notamment de perte en capital, de liquidité limitée et liés aux marchés immobiliers. La valeur liquidative peut être inférieure au prix de souscription (la valeur de réalisation au 31/12/2025 ressort à 305,55 € contre un prix de souscription de 315 €). Les revenus ne sont pas garantis et dépendent du bon paiement des loyers par les locataires.
La SCPI Sofidynamic est exposée aux risques immobiliers français et européens (Pays-Bas, Espagne). Risque de change : nul (100 % zone euro). La SCPI utilise un effet de levier modéré (LTV 15,4 %, dette de 26 M€ à 100 % taux fixe à 4,08 %, maturité 4 ans 10 mois). Les performances passées (TD 9,04 % en 2025) ne préjugent pas des performances futures — le TD 2025 a notamment bénéficié d’un prélèvement sur le rapport à nouveau de 15,1 % et de l’effet du délai de jouissance. L’objectif TD/PGA cible est de 7 % sur 8 ans (non garanti). SRRI : 4/7.
Sofidynamic est une SCPI à capital variable, visa AMF n°26-11 du 31 mars 2026. Société de gestion : Tikehau Investment Management (sous la marque Sofidy, groupe Tikehau Capital), agréée AMF sous le n°GP-07000006, siège social 32 rue de Monceau, 75008 Paris. Une commission de 5 % HT (6 % TTC) s’applique sur tout retrait de parts détenues depuis moins de 8 ans.
Avant toute souscription, il est essentiel de consulter la documentation réglementaire (note d’information, DIC, statuts, bulletins trimestriels) disponible sur www.sofidy.com et de définir votre profil de risque avec un conseiller en gestion de patrimoine. Cette analyse ExpatInvest est éditoriale et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé.