Expatriés, quels sont vos droits à la retraite ?
Les frontières sont aujourd’hui plus faciles à franchir qu’elles ne l’ont jamais été auparavant, les
30 juin 2021
SCPI européenne pan-OCDE
SCPI Reason
SCPI de rendement diversifiée gérée par MNK Partners, lancée en octobre 2024 et exclusivement investie hors de France dans les pays de l’OCDE. Méthode quantitative propriétaire (Quanty), baux longs (WALB 9,3 ans), TOF 100 %, et l’une des performances les plus élevées du marché en 2025 (PGA 13,9 %). Classée n°1 de notre TOP 12 des meilleures SCPI pour expatriés.
9,2
★★★★★
Note / 10
SCPI Reason en bref
Lancée fin 2024 par MNK Partners, Reason est une SCPI de rendement diversifiée investie exclusivement dans les pays de l’OCDE hors France. Sa stratégie combine méthode quantitative propriétaire (Quanty), expertise terrain locale et discipline de sélection — avec un taux d’occupation de 100 % et l’une des meilleures performances 2025 du marché.
PERFORMANCE
TD 12,90 % en 2025
Performance globale annuelle 13,90 % en 2025. Objectif TRI 7 % sur 8 ans (non garanti). Distribution mensuelle de 5,82 € pour 200 parts au T1 2026 (brut).
DIVERSIFICATION
11 actifs – 5 pays
Patrimoine réparti entre Royaume-Uni (48 %), Pays-Bas (22 %), Irlande (14 %), République tchèque (9 %), Belgique (7 %). 5 secteurs : logistique, bureaux, hôtel, éducation, commerce.
FISCALITÉ EXPAT
100 % hors France
Revenus de source étrangère imposés selon les conventions fiscales bilatérales. Exonération des prélèvements sociaux français (17,2 %) pour les non-résidents UE/EEE. Taux effectif moyen ~20 %.
MÉTHODE
Quanty + Label ISR
Outil propriétaire d’analyse quantitative (Quanty) combiné à une expertise terrain. Label ISR obtenu le 10 février 2025. Société de gestion MNK Partners (AMF GP-19000006).
Chiffres-clés Reason au T1 2026
Données issues du Bulletin Trimestriel d’Information T1 2026 (au 31/03/2026).
| Indicateur | Valeur | Note |
|---|---|---|
| Performance | ||
| Taux de distribution brut 2025 | 12,90 % | Brut de fiscalité |
| Taux de distribution net estimé 2025 | 10,30 % | Après taux effectif moyen 20 % |
| Performance globale annuelle 2025 | 13,90 % | TD + revalorisation |
| Objectif TRI 8 ans (non garanti) | 7,00 % | Cible société de gestion |
| Taux de rendement AEM du portefeuille | 8,10 % | Acte en main |
| Dividendes T1 2026 (200 parts) | 5,82 € / 4,58 € | Brut / net de fiscalité |
| Capitalisation et valorisation | ||
| Capitalisation | 40,2 M€ | Au 31/03/2026 |
| Collecte nette T1 2026 | 9,2 M€ | 9,1 M de parts créées |
| Nouveaux associés T1 | 299 | 0 part en attente de retrait |
| Valeur de part | 1,01 € | Au 31/12/2025 |
| Valeur de retrait | 0,88 € | Net frais souscription |
| Valeur de reconstitution | 1,05 € | + 4 % vs prix de part |
| Valeur de réalisation | 0,81 € | Valeur vénale des actifs |
| Valeur IFI par part | 0,86 € | Au 01/01/2026 |
| Patrimoine | ||
| Nombre d’actifs | 11 | +2 acquisitions au T1 (Pays-Bas, R. tchèque) |
| Surface gérée | 44 615 m² | 5 pays OCDE |
| Valeur totale du patrimoine | 41 M€ | Acte en main |
| Taille moyenne par actif | ~3,6 M€ | Stratégie de granularité |
| Taux d’occupation financier | 100 % | Aucune vacance |
| Taux d’occupation physique | 100 % | Aucune vacance |
| Nombre de locataires | 15 | Locataires de premier plan |
| WALB | 9,3 ans | Durée ferme restante des baux |
| Ratio d’endettement (LTV) | 21,70 % | Levier modéré |
| Souscription | ||
| Délai de jouissance | 5 mois | 1er jour du 6e mois suivant la souscription |
| Minimum de souscription | 202 € | 200 parts à 1,01 € |
| Commission de souscription | 12,00 % TTI | Du prix de souscription |
| Commission de gestion | 14,00 % TTC | 13 % HT des produits encaissés |
| Durée de placement recommandée | 8 ans | SRI 3/7 |
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Classement 12 meilleures SCPI pour expatriés
Comparatif complet, analyse SCPI par SCPI (taux de distribution, capitalisation, zones géographiques, avantages et inconvénients), avec une fiche détaillée par SCPI.
Société de gestion
MNK Partners, une société de gestion data-driven
MNK Partners France est une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF sous le numéro GP-19000006. SAS au capital de 375 000 €, RCS Paris 833 087 604, son siège est situé 37-39 rue Boissière, 75116 Paris.
La société est dirigée par Mansour Khalifé, Président et fondateur. L’équipe commerciale est animée par Nicolas Fradkin (Directeur Commercial), épaulé par Lucie Hostache, Gersende Baillot d’Estivaux et Clément Cossy.
La méthode de MNK Partners s’appuie sur Quanty, son outil propriétaire d’analyse quantitative, pour lire les cycles immobiliers, identifier les tendances de marché et structurer des décisions objectives dans le temps. Le croisement permanent entre données et terrain garantit une gestion disciplinée. La SCPI Reason a obtenu le Label ISR le 10 février 2025.
Le mot du Président de MNK Partners
Le premier trimestre 2026 s’inscrit dans un environnement macroéconomique marqué par un regain d’incertitude, notamment lié aux tensions géopolitiques. Dans ce contexte, Reason a poursuivi son développement avec méthode et sélectivité.
Fort de neuf actifs en portefeuille à fin 2025, le fonds a réalisé au cours du premier trimestre deux nouvelles acquisitions — logistique et industriel léger — avec des baux longs sécurisés auprès de locataires de premier plan et des rendements AEM compris entre 6 % et plus de 8 %.
Une certitude demeure : la performance durable ne naît ni du discours ni de la nouveauté, mais de la rigueur, de la méthode et du temps long.
Mansour Khalifé
Président et fondateur de MNK Partners
Stratégie
La stratégie de Reason
Approche quantitative Quanty
Outil propriétaire d’analyse quantitative pour lire les cycles immobiliers et identifier les tendances de marché. Décisions objectives, croisées en permanence avec une expertise terrain pour évaluer les usages locaux et couvrir les variations de change.
TRI cible : 7 % sur 8 ans
Diversification OCDE
Investissements répartis sur 5 pays : Royaume-Uni, Pays-Bas, Irlande, République tchèque, Belgique. Acquisitions en cours au Portugal et en Pologne (objectif 7 géographies). 5 secteurs : logistique, bureaux, hôtel, éducation, commerce.
11 actifs · 5 pays · 5 secteurs
Sélectivité best-in-progress
Baux triple net longue durée (WALB 9,3 ans), locataires de premier plan (Travelodge, StandardAero, Cominfo/Gunnebo, Chemoform). Démarche ESG best-in-progress avec amélioration énergétique des actifs.
Label ISR · 100 % OCDE
Patrimoine
Composition du patrimoine
Répartition géographique
- Royaume-Uni48 %
- Pays-Bas22 %
- Irlande14 %
- République tchèque9 %
- Belgique7 %
Répartition sectorielle
- Logistique45 %
- Bureaux38 %
- Hôtel14 %
- Éducation2 %
- Commerce1 %
Répartitions pondérées par les loyers — données au 31/03/2026.
Exemple d'actif
Zoom sur une acquisition emblématique
Acquisition T1 2026 — Industriel léger
Zlín – République tchèque
6 020 m² · Industriel léger · Bail ferme 10 ans · Acquis le 11/03/2026
Première implantation de Reason en Europe centrale. Le bien est situé dans la zone industrielle établie de Prštné, à environ 3,5 km à l’ouest du centre-ville de Zlín, dans une zone mixte industrielle, commerciale et résidentielle.
Le complexe industriel léger moderne est composé de 7 blocs comprenant des bureaux et des bâtiments destinés à l’assemblage, la production légère et au stockage. Il est intégralement loué à Cominfo a.s., fabricant tchèque reconnu depuis plus de 30 ans dans les systèmes d’entrée et les solutions d’identification.
Prix d’acquisition AEM de 3,9 M€, taux AEM 8,2 %, bail triple net de 10 ans assorti d’une garantie corporate du groupe suédois Gunnebo (filiale de l’acteur mondial des solutions avancées de stockage sécurisé). Une opération illustrant l’approche disciplinée et sélective de MNK Partners.
Fiscalité expatrié
Fiscalité de Reason pour un expatrié
Avec 100 % du patrimoine dans les pays de l’OCDE hors France, Reason offre l’une des meilleures optimisations fiscales du marché pour les non-résidents.
Prélèvements sociaux
Exonération totale des 17,2 % sur l’intégralité des revenus de Reason (100 % de source étrangère) pour les non-résidents UE/EEE/Suisse, conformément à l’arrêt De Ruyter. Gain immédiat sur le rendement net.
Impôt sur le revenu
Les revenus fonciers étrangers bénéficient des conventions fiscales bilatérales entre la France et les pays d’investissement. Selon les pays : exonération en France (avec taux effectif) ou crédit d’impôt — évitant la double imposition. Taux effectif moyen ~20 % communiqué par MNK Partners.
IFI
Pour un non-résident, l’intégralité du patrimoine de Reason (100 % étranger) est exonérée d’IFI. La valeur IFI par part communiquée (0,86 € au 01/01/2026) concerne uniquement les résidents fiscaux français redevables de l’IFI sur leur patrimoine mondial.
Investissement à crédit
Les intérêts d’emprunt restent déductibles des revenus fonciers étrangers (selon la convention applicable). Effet de levier optimisé via un crédit immobilier expat. La SCPI elle-même utilise un effet de levier modéré (LTV 21,7 %).
Avis SCPI Reason
POINTS FORTS
- TD brut 2025 de 12,90 % – l’un des plus élevés du marché
- PGA 2025 de 13,90 % (TD + revalorisation)
- TOF et TOP de 100 % sur les 11 actifs
- Baux triple net longs (WALB 9,3 ans)
- Patrimoine 100 % hors France – fiscalité expat optimale
- Distribution mensuelle (5,82 € pour 200 parts au T1)
- Diversification OCDE sur 5 pays et 5 secteurs
- Locataires de premier plan (Travelodge, StandardAero, Chemoform, Cominfo/Gunnebo)
- Méthode quantitative Quanty + Label ISR (10/02/2025)
- Ticket d’entrée accessible (202 € soit 200 parts)
- Versements programmés dès 1 € par mois (4 plans DCA)
POINTS DE VIGILANCE
- SCPI très récente (lancement octobre 2024) – performance gonflée par le délai de jouissance la 1ère année
- Capitalisation encore modeste (40 M€) – marché secondaire peu profond
- Risque de change important (UK 48 %, R. tchèque, Belgique) – couverture non systématique
- Objectif TRI 7 % sur 8 ans – nettement inférieur au TD brut 2025 (cohérence à confirmer)
- TD cible long terme > 6 % brut/net frais – soit moitié du TD 2025
- Frais de souscription élevés (12 % TTI)
- Frais de gestion 14 % TTC (13 % HT) des produits encaissés
- Endettement LTV 21,7 % – levier qui amplifie aussi le risque
- Échelle de risque SRI : 3/7
- Valeur de réalisation (0,81 €) inférieure au prix de part (1,01 €)
Le mot du fondateur
Reason est aujourd'hui l'une des SCPI les plus convaincantes pour un expatrié sur la base de sa performance 2025 (TD brut 12,90 %, PGA 13,90 %) et de sa structure : 100 % du patrimoine hors France, exonération totale des prélèvements sociaux français et exonération d'IFI pour les non-résidents.
Le profil financier est solide : 11 actifs sur 5 pays OCDE, TOF 100 %, WALB 9,3 ans, locataires de premier plan, approche data-driven via l'outil propriétaire Quanty, Label ISR obtenu en février 2025. La SCPI est classée n°1 de notre TOP 12 des meilleures SCPI européennes pour expatriés.
Trois points à surveiller :
(1) la performance 2025 a bénéficié du délai de jouissance la 1ère année (effet de base), et l'objectif TRI long terme à 7 % suggère une normalisation à venir.
(2) L'exposition Royaume-Uni à 48 % expose à un risque de change GBP/EUR non systématiquement couvert.
(3) La capitalisation reste modeste (40 M€) — la profondeur du marché secondaire peut être limitée à court terme.
Mon conseil : Reason est un excellent candidat pour un cœur d'allocation SCPI expatrié, à compléter idéalement avec une SCPI 100 % zone euro pour diversifier le risque de change. Le ticket d'entrée à 202 € et les plans DCA dès 1 €/mois rendent la SCPI particulièrement adaptée à une stratégie d'épargne progressive.
Le profil financier est solide : 11 actifs sur 5 pays OCDE, TOF 100 %, WALB 9,3 ans, locataires de premier plan, approche data-driven via l'outil propriétaire Quanty, Label ISR obtenu en février 2025. La SCPI est classée n°1 de notre TOP 12 des meilleures SCPI européennes pour expatriés.
Trois points à surveiller :
(1) la performance 2025 a bénéficié du délai de jouissance la 1ère année (effet de base), et l'objectif TRI long terme à 7 % suggère une normalisation à venir.
(2) L'exposition Royaume-Uni à 48 % expose à un risque de change GBP/EUR non systématiquement couvert.
(3) La capitalisation reste modeste (40 M€) — la profondeur du marché secondaire peut être limitée à court terme.
Mon conseil : Reason est un excellent candidat pour un cœur d'allocation SCPI expatrié, à compléter idéalement avec une SCPI 100 % zone euro pour diversifier le risque de change. Le ticket d'entrée à 202 € et les plans DCA dès 1 €/mois rendent la SCPI particulièrement adaptée à une stratégie d'épargne progressive.
Souscription
Comment souscrire à Reason
1. Souscription + DCA
Souscription initiale dématérialisée à partir de 200 parts (202 €). Mise en place de versements programmés dès 1 € par mois. 4 plans d’épargne thématiques : Éducation, Ambition, Retraite, Succession.
À partir de 202 €
2. Démembrement
Souscription en démembrement permanent ou temporaire (nue-propriété / usufruit). Optimisation fiscale et stratégie de transmission. Idéal pour les expatriés à patrimoine élevé.
Optimisation IFI/transmission
3. Investissement à crédit
Effet de levier via un crédit immobilier dédié. Intérêts d’emprunt déductibles. Adapté aux expatriés disposant d’un actif libre de crédit en garantie.
Accompagné par un courtier
FAQ
Questions fréquentes sur Reason
Quel est le positionnement de la SCPI Reason ?
Reason est une SCPI de rendement diversifiée gérée par MNK Partners, agréée AMF (GP-19000006). Lancée le 30 octobre 2024, elle est exclusivement investie hors de France dans les pays de l’OCDE. Sa méthode s’appuie sur l’outil quantitatif propriétaire Quanty et une approche best-in-progress ESG. Objectif TRI 7 % sur 8 ans (non garanti), TD brut 2025 : 12,90 %.
Pourquoi Reason convient-elle particulièrement aux expatriés ?
Avec 100 % du patrimoine hors de France, Reason offre l’une des fiscalités les plus optimisées du marché pour les non-résidents : exonération totale des prélèvements sociaux français (17,2 %) pour les résidents UE/EEE, exonération d’IFI sur l’intégralité du patrimoine, et application des conventions fiscales bilatérales avec un taux effectif moyen de ~20 % (taux net 2025 estimé à 10,30 %).
Quel est le montant minimum pour investir ?
Le minimum est de 200 parts à 1,01 €, soit 202 €. Des versements programmés dès 1 € par mois sont ensuite possibles via les 4 plans d’épargne DCA (Éducation, Ambition, Retraite, Succession, Flexible).
Quel est le délai de jouissance ?
Les parts portent jouissance à compter du 1er jour du 6e mois suivant la souscription (soit 5 mois). Pour des parts souscrites en mars, l’entrée en jouissance intervient le 1er septembre et les premiers dividendes sont versés aux alentours du 10 octobre.
Reason est-elle labellisée ISR ?
Oui, la SCPI Reason a obtenu le Label ISR le 10 février 2025. Sa stratégie repose sur une approche best-in-progress : identifier des immeubles à fort potentiel d’amélioration ESG et les accompagner sur l’ensemble de leur cycle de vie.
Quels sont les frais de Reason ?
Commission de souscription : 12 % TTI du prix de souscription. Commission de gestion : 14 % TTC (soit 13 % HT) des produits encaissés, prélevée trimestriellement. Commission de cession d’actifs sur la plus-value : 5 % TTI max. Commission de réinvestissement : 3 % TTI max du prix d’acquisition net vendeur.
Quel TRI peut-on espérer sur 8 ans ?
L’objectif de TRI cible communiqué par MNK Partners est de 7 % sur 8 ans (non garanti). Le taux de distribution cible long terme est supérieur à 6 % par an, brut de fiscalité et net de frais de gestion. Les performances 2025 (TD brut 12,90 %, PGA 13,90 %) ont bénéficié de l’effet du délai de jouissance lors de la 1ère année et ne préjugent pas des performances futures.
Y a-t-il un risque de change ?
Oui. Une part majoritaire des actifs de Reason est située hors zone euro (Royaume-Uni 48 %, République tchèque 9 %). Les fluctuations entre GBP, CZK et l’euro peuvent influencer positivement ou négativement la valeur des actifs et les revenus distribués. MNK Partners indique couvrir partiellement les variations de change via son expertise terrain, mais la couverture n’est pas systématique.
Comment se retirer de la SCPI Reason ?
Comme toute SCPI à capital variable, le retrait s’effectue par remboursement de parts en contrepartie de demandes de souscription. Au T1 2026, aucune part n’a été rachetée et aucune part n’est en attente de retrait — signe d’un fort dynamisme de collecte. Un horizon de placement minimum de 8 ans est recommandé.
Qu’est-ce que Quanty, l’outil de MNK Partners ?
Quanty est l’outil propriétaire d’analyse quantitative de MNK Partners. Il permet de lire les cycles immobiliers, d’identifier les tendances de marché et de structurer des décisions objectives dans le temps. Cette analyse data-driven est complétée par une expertise terrain pour évaluer les usages locaux et négocier les baux.
SCPI alternatives à considérer
Si Reason vous intéresse, ces autres SCPI européennes peuvent compléter une allocation diversifiée d’expatrié. Toutes figurent dans notre classement des 12 meilleures SCPI européennes pour non-résidents.
CAPITALISATION 652 M€
Comète
Alderan – 7 pays, 100 % hors France
SCPI tertiaire diversifiée et internationale. 34 actifs sur 7 pays. WALT 10,6 ans, TOF 99,5 %, SCPI non endettée. Label ISR.
TD 2025 : 9,00 % · PGA 9,00 %
Voir la fiche →CAPITALISATION 1 356 M€
Iroko Zen
Iroko – 0 % de frais d’entrée
SCPI européenne pionnière du modèle sans frais. Patrimoine massif (1 356 M€), 173 immeubles, 7 pays, 71,3 % hors France.
TD 2025 : 7,14 % · PGA 8,13 %
Voir la fiche →CAPITALISATION 103 M€
Edmond de Rothschild Europa
EdR REIM – Victoires Pierre Papier 2026
SCPI paneuropéenne sécurisée. 13 actifs, baux fermes 14,9 ans, TOF 100 %, endettement nul. Société de gestion premier plan.
TD 2025 : 8,75 %
Voir la fiche →Sécuriser son capital
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en Suisse 🇨🇭
Avec une stabilité économique exemplaire, une régulation rigoureuse et une tradition de gestion patrimoniale, la Suisse constitue un lieu d’élection pour les expatriés.
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20 octobre 2021
Avertissement réglementaire
L’investissement en parts de SCPI présente des risques, notamment de perte en capital, de liquidité limitée et liés aux marchés immobiliers. La valeur liquidative peut être inférieure au prix de souscription. Les revenus ne sont pas garantis et dépendent du bon paiement des loyers par les locataires.
La SCPI Reason est exposée au risque immobilier international et à un risque de change significatif sur ses poches situées hors zone euro (Royaume-Uni 48 %, République tchèque 9 %). La couverture du risque de change n’est pas systématique. La SCPI utilise par ailleurs un effet de levier modéré (LTV 21,7 %). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures — la performance 2025 a notamment bénéficié de l’effet du délai de jouissance lors de la 1ère année d’exploitation. La durée minimale de placement recommandée est de 8 ans. SRI : 3/7.
Reason est une SCPI à capital variable, visa AMF n°25-25 du 1er octobre 2024 (RCS Paris n°934 354 580). Société de gestion : MNK Partners France, SAS au capital de 375 000 €, agréée AMF sous le n°GP-19000006, RCS Paris 833 087 604, siège social 37-39 rue Boissière, 75116 Paris.
Avant toute souscription, il est essentiel de consulter la documentation réglementaire (note d’information, DIC, statuts, bulletins trimestriels) disponible sur www.mnk-partners.com et de définir votre profil de risque avec un conseiller en gestion de patrimoine. Cette analyse ExpatInvest est éditoriale et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé.