Le redressement économique du Portugal
Le Portugal, de la crise au renouveau économique. Autrefois considéré comme l’un des maillons fragiles
25 octobre 2025
SCPI européenne « Smart Caps »
SCPI Wemo One
SCPI de rendement diversifiée européenne gérée par Wemo Reim, lancée en avril 2024 et investie majoritairement hors de France métropolitaine (Italie 46 %, Espagne 29 %, Irlande 4 %, France 21 %). Stratégie « Smart Caps » sur des actifs de moins de 5 M€, TOF 100 % et une revalorisation du prix de part de +5 % au 1er avril 2026.
8,5
★★★★★
Note / 10
SCPI Wemo One en bref
Lancée en avril 2024 par Wemo Reim, Wemo One est une SCPI de rendement diversifiée européenne investie majoritairement hors de France métropolitaine (79,1 %). Sa stratégie « Smart Caps » cible des actifs de moins de 5 M€, là où la concurrence institutionnelle est plus faible et où les décotes à l’acquisition sont plus accessibles.
PERFORMANCE
TD 15,27 % en 2025
Taux de distribution exceptionnel lié à la phase de déploiement (peu de parts en jouissance). Objectif TD cible 7 % sur 8 ans, TRI cible 7,5 % sur 8 ans (non garanti). Distribution mensuelle.
DIVERSIFICATION
33 actifs – 4 pays
Patrimoine réparti entre Italie (46,1 %), Espagne (29,4 %), France (20,9 %) et Irlande (3,6 %). 5 typologies : locaux d’activités (66,7 %), bureaux, commerces, industriel, éducation.
FISCALITÉ EXPAT
79 % hors France
La majorité des revenus sont de source étrangère : exonération partielle des prélèvements sociaux français (17,2 %) pour les non-résidents UE/EEE sur la quote-part étrangère.
DISTINCTIONS
5 prix 2025-2026
Grand Prix des SCPI 2025 « Meilleure Jeune SCPI », Victoires Pierre-Papier 2025, TOP SCPI 2025 « Meilleure communication », SCPI Awards Finance Héros 2026, Trophées 2026 des meilleurs fonds immobiliers (Le Revenu).
Chiffres-clés Wemo One au T1 2026
Données issues du Bulletin Trimestriel d’Information n°7 – T1 2026 (au 31/03/2026).
| Indicateur | Valeur | Note |
|---|---|---|
| Performance | ||
| Taux de distribution 2025 | 15,27 % | Brut de fiscalité – phase de déploiement |
| Distribution T1 2026 | 6,95 € | Brut par part en pleine jouissance |
| Objectif distribution 2026 | 10,00 % | TD cible non garanti |
| Performance globale annuelle 2025 | 15,27 % | TD + revalorisation (PGA cible 8 % sur 8 ans) |
| Objectif TRI 8 ans (non garanti) | 7,50 % | Cible société de gestion |
| Capitalisation et valorisation | ||
| Capitalisation | 121,9 M€ | Au 31/03/2026 |
| Collecte nette T1 2026 | 46,9 M€ | 233 233 parts créées nettes |
| Prix de la part | 210,00 € | Revalorisé de 200 € à 210 € au 01/04/2026 (+5 %) |
| Valeur de retrait | 189,00 € | Net frais souscription 10 % |
| Valeur de réalisation | 187,30 € | Au 31/12/2025 |
| Valeur de reconstitution | 218,50 € | Au 31/12/2025 – décote ~4 % sur prix de part |
| Patrimoine | ||
| Nombre d’actifs | 33 | 5 acquisitions au T1 2026 (15 M€) |
| Surface gérée | 79 809 m² | Au 31/03/2026 |
| Loyers encaissés T1 2026 | 1,4 M€ | Rendement AEM moyen 8,1 % |
| Taux d’occupation financier | 100 % | 94,5 % loués + 5,5 % sous garantie locative |
| Nombre de baux | 40 | WALT 9,5 ans · WALB 5,1 ans |
| Poids des 3 plus gros locataires | 32 % | 69 % de locataires > 1 Md€ de CA |
| Ratio d’endettement (LTV) | 14 % | Sur la valeur d’expertise |
| Souscription | ||
| Délai de jouissance | 6 mois | 1er jour du 7e mois suivant la souscription |
| Minimum de souscription | 1 050 € | 5 parts minimum à 210 € |
| Commission de souscription | 10,00 % HT | 12,00 % TTC – incluse dans le prix |
| Commission de gestion | 11,00 % HT | 13,2 % TTC des loyers encaissés |
| Commission d’acquisition | 2,00 % HT max. | À compter de l’AG du 17/04/2026 (2,4 % TTC) |
| Nombre d’associés | 5 133 | 608 630 parts en circulation au 31/03/2026 |
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Société de gestion
Wemo Reim, l'audace européenne d'une jeune société de gestion
Wemo Reim (Wemo Real Estate Investment Management) est une société de gestion de portefeuille indépendante agréée par l’AMF en 2024 (numéro GP-20240003). Siège social au 217 rue du Faubourg Saint-Honoré, 75008 Paris. SAS au capital de 650 000 €. La structure réunit aujourd’hui 18 collaborateurs.
L’équipe est dirigée par Ivan Vagic, Président et fondateur, et Gurvan Maheo, Directeur Général. Particularité structurante : chaque associé de Wemo Reim est co-investisseur dans la SCPI Wemo One, garantissant un alignement d’intérêts réel avec les souscripteurs. La SCPI a obtenu le numéro de visa AMF n° 24-10.
Wemo One affiche déjà un solide palmarès : Grand Prix des SCPI 2025 « Meilleure Jeune SCPI », Victoires Pierre-Papier 2025, TOP SCPI 2025 « Meilleure communication », SCPI Awards Finance Héros 2026 et Trophées 2026 des meilleurs fonds immobiliers (Le Revenu).
Le mot du Président de Wemo Reim
Wemo Reim est née de la rencontre entre plusieurs entrepreneurs partageant une vision commune. Notre objectif est de créer une SCPI innovante, renouvelant la manière d’envisager l’épargne patrimoniale. Notre expertise, fondée sur un solide savoir-faire immobilier, garantit à nos clients des rendements optimisés et la transparence des choix d’investissement.
Avec notre stratégie « Smart Caps », nous ciblons délibérément des actifs de moins de 5 M€, là où la profondeur de marché est la plus grande, la concurrence institutionnelle la plus faible, et où notre capacité d’acquisition sans condition de financement nous permet d’obtenir de meilleures décotes.
Notre vision à long terme est claire : limiter la collecte à terme pour préserver et maximiser la performance des investisseurs, en anticipant les variations du marché et des taux d’intérêt.
Ivan Vagic
Président et fondateur de Wemo Reim
Stratégie
La stratégie de Wemo One
Stratégie « Smart Caps »
Acquisition ciblée d’actifs de moins de 5 M€ (taille moyenne 2,5 M€), sur le segment des « small caps » où la concurrence institutionnelle est faible. Acquisition sans condition de financement, permettant d’obtenir de meilleures décotes.
Actifs < 5 M€ · 33 immeubles
Diversification géographique et sectorielle
Investissements répartis sur 4 pays : Italie, Espagne, France et Irlande (1re acquisition hors zone euro au T1 2026). L’AG du 17 avril 2026 a approuvé l’extension à 20 % maximum hors zone euro. 5 secteurs : activités, bureaux, commerces, santé/éducation, industriel.
4 pays · 5 secteurs
Rapport de force favorable au bailleur
Loyers en ligne avec les valeurs de marché, baux « investisseurs » ou triple net, locataires captifs (proximité stratégique, travaux d’aménagement). 69 % des loyers assurés par des locataires réalisant plus d’1 Md€ de chiffre d’affaires.
TRI cible 7,5 % sur 8 ans (non garanti)
Patrimoine
Composition du patrimoine
Répartition géographique
- Italie46,1 %
- Espagne29,4 %
- France20,9 %
- Irlande3,6 %
Répartition typologique
- Locaux d’activités66,7 %
- Bureaux18,4 %
- Industriel6,6 %
- Commerces5,2 %
- Éducation3,1 %
Exemple d'actif
Zoom sur une acquisition emblématique
Première acquisition hors zone euro
Prodieco (Techlab) – Dublin, Irlande
2 131 m² · Local d’activité · Bail ferme résiduel 9,9 ans
Acquisition d’un actif d’activité loué à Prodieco (Techlab), fabricant mondial d’outillages de haute précision pour l’industrie pharmaceutique, exportant 98 % de sa production. Situé à 500 mètres du siège de Prodieco, l’actif bénéficie d’un ancrage locatif solide (locataire captif).
Prix d’acquisition 3,6 M€ acte en main, rendement AEM 7,5 % (non garanti). Cette opération illustre la logique « Smart Caps » : locataire captif, emplacement stratégique, loyer en valeurs de marché. Au T1 2026, Wemo One a réalisé 5 acquisitions pour 15 M€ au total (Irlande, France, Italie), à un rendement AEM moyen pondéré de 8,0 %.
Fiscalité expatrié
Fiscalité de Wemo One pour un expatrié
Avec 79 % du patrimoine hors de France métropolitaine, Wemo One offre une fiscalité partiellement optimisée pour les non-résidents – une exposition principalement zone euro (Italie, Espagne, Irlande) complétée par une poche France de 21 %.
Prélèvements sociaux
Exonération des 17,2 % sur la quote-part de revenus de source étrangère (~79 %) pour les non-résidents UE/EEE/Suisse (arrêt De Ruyter). La quote-part française (~21 %) reste assujettie selon le statut fiscal du souscripteur.
Impôt sur le revenu
Les revenus fonciers étrangers bénéficient des conventions fiscales bilatérales avec l’Italie, l’Espagne et l’Irlande. Au T1 2026, un prélèvement à la source de 1,07 €/part a été effectué pour le compte des associés, ouvrant droit à un crédit d’impôt français.
IFI
Pour un non-résident, la quote-part étrangère (79 %) du patrimoine de Wemo One est exonérée d’IFI. Seule la quote-part française reste taxable. Avantage significatif vs SCPI 100 % France pour les expatriés à patrimoine élevé.
Investissement à crédit
Les intérêts d’emprunt restent déductibles des revenus fonciers (selon les conventions applicables). Effet de levier optimisable via un crédit immobilier expat. Adapté aux non-résidents disposant d’un actif libre de crédit en garantie.
Avis SCPI Wemo One
POINTS FORTS
- TD 2025 de 15,27 % – record (lié à la phase de déploiement)
- PGA 2025 de 15,27 %
- TOF 100 % – aucune vacance locative
- Revalorisation du prix de part +5 % au 01/04/2026 (200 € → 210 €)
- Valeur de reconstitution 218,5 € vs prix 210 € – décote ~4 %
- Patrimoine 79 % hors France – fiscalité partiellement optimisée
- Stratégie « Smart Caps » cohérente (taille moyenne 2,5 M€)
- Locataires solides : 69 % des loyers > 1 Md€ CA, dont STG, OVS, Prodieco
- Co-investissement des dirigeants de Wemo Reim dans la SCPI
- Capitalisation 121,9 M€ (+64,3 M€ collecte nette 2025)
- Distribution mensuelle
- Ticket d’entrée accessible (1 050 €)
POINTS DE VIGILANCE
- SCPI très récente (création avril 2024) – cycle complet à observer
- TD 2025 de 15,27 % non reproductible – normalisation cible à 7 % long terme
- Objectif TD 2026 abaissé à 10 % – effet de base sur le ratio
- Objectif TRI 7,5 % sur 8 ans – cohérent mais non garanti
- Frais de souscription élevés (10 % HT / 12 % TTC)
- Frais de gestion 11 % HT des loyers
- Nouvelle commission d’acquisition jusqu’à 2 % HT (AG 17/04/2026)
- Endettement 14 % LTV (modeste mais présent)
- WALB de 5,1 ans – plus court que les SCPI matures (cycle d’acquisition récent)
- Forte concentration locataire commerce italien (OVS) à surveiller
- Délai de jouissance 6 mois
- Extension à 20 % hors zone euro votée – nouveau risque de change à surveiller
Le mot du fondateur
Wemo One est une SCPI jeune mais déjà séduisante pour un expatrié : 79 % du patrimoine est hors France métropolitaine, dont 46 % en Italie, 29 % en Espagne et désormais 4 % en Irlande, ce qui permet une exonération partielle des prélèvements sociaux et une exonération d'IFI sur la quote-part étrangère.
Les fondamentaux à fin T1 2026 sont solides : TOF 100 %, capitalisation 121,9 M€, valeur de reconstitution à 218,5 € qui dépasse le prix de part revalorisé à 210 €, et une stratégie « Smart Caps » bien articulée (actifs < 5 M€, locataires captifs, baux longs). Le rendement AEM moyen pondéré des acquisitions T1 2026 atteint 8,0 %, ce qui est solide.
Trois points à intégrer :
(1) le TD 2025 de 15,27 % est exceptionnel et lié à un effet base sur les parts en jouissance - l'objectif cible long terme est de 7 % ;
(2) la SCPI n'a qu'environ deux ans d'historique - pas encore de TRI publiable sur 5 ans, et un WALB de 5,1 ans encore court ;
(3) l'AG du 17 avril 2026 a autorisé jusqu'à 20 % hors zone euro et une commission d'acquisition jusqu'à 2 % HT, à monitorer dans les prochains bulletins.
Mon conseil : Wemo One peut être une composante intéressante d'une allocation SCPI d'expatrié - notamment en complément d'une SCPI européenne plus mature - à condition d'accepter le profil « jeune SCPI » et une normalisation attendue du rendement vers la cible de 7 %.
Les fondamentaux à fin T1 2026 sont solides : TOF 100 %, capitalisation 121,9 M€, valeur de reconstitution à 218,5 € qui dépasse le prix de part revalorisé à 210 €, et une stratégie « Smart Caps » bien articulée (actifs < 5 M€, locataires captifs, baux longs). Le rendement AEM moyen pondéré des acquisitions T1 2026 atteint 8,0 %, ce qui est solide.
Trois points à intégrer :
(1) le TD 2025 de 15,27 % est exceptionnel et lié à un effet base sur les parts en jouissance - l'objectif cible long terme est de 7 % ;
(2) la SCPI n'a qu'environ deux ans d'historique - pas encore de TRI publiable sur 5 ans, et un WALB de 5,1 ans encore court ;
(3) l'AG du 17 avril 2026 a autorisé jusqu'à 20 % hors zone euro et une commission d'acquisition jusqu'à 2 % HT, à monitorer dans les prochains bulletins.
Mon conseil : Wemo One peut être une composante intéressante d'une allocation SCPI d'expatrié - notamment en complément d'une SCPI européenne plus mature - à condition d'accepter le profil « jeune SCPI » et une normalisation attendue du rendement vers la cible de 7 %.
Souscription
Comment souscrire à Wemo One
1. Souscription en pleine propriété
Achat de parts au comptant via Wemo Reim ou un conseiller agréé. Minimum 5 parts (1 050 €). Délai de jouissance : 1er jour du 7e mois suivant la souscription. Distribution mensuelle.
À partir de 1 050 €
2. Démembrement temporaire
Souscription en nue-propriété (décote sur le prix d’achat, pas de revenus pendant la période) ou en usufruit. Stratégie de transmission ou d’optimisation IFI pour les expatriés à patrimoine élevé. Clés barème selon disponibilité.
Sur demande auprès de Wemo Reim
3. Investissement à crédit
Effet de levier via un crédit immobilier dédié. Intérêts d’emprunt déductibles. Adapté aux expatriés disposant d’un actif libre de crédit en garantie.
Accompagné par un courtier
FAQ
Questions fréquentes sur Wemo One
Quel est le positionnement de la SCPI Wemo One ?
Wemo One est une SCPI de rendement diversifiée européenne gérée par Wemo Reim, agréée AMF en 2024. Lancée en avril 2024, elle investit en France et en Europe (Italie, Espagne, Irlande) sur des actifs ‘« Smart Caps » de moins de 5 M€. Objectif TD cible 7 %, TRI cible 7,5 % sur 8 ans (non garanti). TD 2025 : 15,27 %.
Pourquoi Wemo One peut convenir à un expatrié ?
Avec 79 % du patrimoine hors de France métropolitaine, Wemo One offre une fiscalité partiellement optimisée pour les non-résidents UE/EEE : exonération des prélèvements sociaux français (17,2 %) sur la quote-part étrangère, exonération d’IFI sur cette même quote-part, et application des conventions fiscales bilatérales avec l’Italie, l’Espagne et l’Irlande évitant la double imposition.
Quel est le montant minimum pour investir ?
Le minimum est de 5 parts à 210 €, soit 1 050 €. Les souscriptions suivantes peuvent être de toute quantité de parts. Le prix de la part a été revalorisé de 200 € à 210 € au 1er avril 2026 (+5 %).
Quel est le délai de jouissance ?
Les parts portent jouissance à compter du 1er jour du 7e mois suivant l’enregistrement de la souscription et son règlement complet. Distribution mensuelle ensuite.
Comment expliquer un TD de 15,27 % en 2025 ?
Ce TD reflète avant tout la dynamique de déploiement de la SCPI : les fonds collectés sont investis plus rapidement que l’entrée en jouissance des parts, générant des loyers rapportés à un nombre de parts encore limité. L’objectif TD cible long terme communiqué par Wemo Reim est de 7 %. Pour 2026, l’objectif est de 10 % (non garanti), avant normalisation progressive.
Quels sont les frais de Wemo One ?
Commission de souscription : 10 % HT (12 % TTC), incluse dans le prix de 210 €. Commission de gestion : 11 % HT (13,2 % TTC) des loyers encaissés. À compter de l’AG du 17 avril 2026, une commission d’acquisition d’actifs jusqu’à 2 % HT (2,4 % TTC) et une commission de cession jusqu’à 2 % HT (uniquement en cas de plus-value) sont désormais prévues.
Quel TRI peut-on espérer sur 8 ans ?
L’objectif de TRI cible communiqué par Wemo Reim est de 7,50 % sur 8 ans (non garanti), avec un taux de distribution prévisionnel de 7 % par an. Cible non garantie, fondée sur des projections de la société de gestion. La SCPI ayant moins de 5 ans, aucun TRI 5 ans ne peut encore être publié conformément au guide ASPIM.
Y a-t-il un risque de change ?
Faible aujourd’hui : 79 % du patrimoine est en zone euro (Italie, Espagne, France). Seuls 3,6 % sont en Irlande (zone euro également) au T1 2026. Attention : l’AG du 17 avril 2026 a approuvé l’extension à 20 % maximum hors zone euro, ce qui pourrait introduire un risque de change à surveiller dans les prochains bulletins (couverture du risque de change sur les loyers prévue par Wemo Reim).
Comment se retirer de la SCPI Wemo One ?
Trois moyens : (1) retrait par remboursement de parts contre des demandes de souscription (au prix de retrait de 189 €) — sous réserve d’existence d’une contrepartie ; (2) cession de gré à gré (5 % de droits d’enregistrement à charge du cédant) ; (3) cession sur le marché secondaire en cas de suspension de la variabilité du capital. La SCPI est peu liquide : un horizon de placement de 8 ans minimum est recommandé.
SCPI alternatives à considérer
Si Wemo One vous intéresse, ces autres SCPI européennes peuvent compléter une allocation diversifiée d’expatrié. Toutes figurent dans notre classement des 12 meilleures SCPI européennes pour non-résidents.
CAPITALISATION 1 356 M€
Iroko Zen
Iroko – 0 % de frais d’entrée
SCPI européenne pionnière du modèle sans frais. Patrimoine massif (1 356 M€), 173 immeubles, 7 pays, 71,3 % hors France.
TD 2025 : 7,14 % · PGA 8,13 %
Voir la fiche →CAPITALISATION 12 M€
Darwin RE01
Darwin Invest – 24 % Espagne
Jeune SCPI diversifiée fondée par l’équipe ex-Iroko. 8 actifs France/Espagne, 100 % occupés, Label ISR · Article 8 SFDR · 1 % for the Planet.
TD 2025 : 7,54 % · PGA 7,54 %
Voir la fiche →CAPITALISATION 103 M€
Edmond de Rothschild Europa
EdR REIM – Victoires Pierre Papier 2026
SCPI paneuropéenne sécurisée. 13 actifs, baux fermes 14,9 ans, TOF 100 %, endettement nul. Société de gestion premier plan.
TD 2025 : 8,75 %
Voir la fiche →Sécuriser son capital
Ouvrir un compte
en Suisse 🇨🇭
Avec une stabilité économique exemplaire, une régulation rigoureuse et une tradition de gestion patrimoniale, la Suisse constitue un lieu d’élection pour les expatriés.
Investir dans la SCPI Wemo One
Nos conseillers spécialisés expatriés vous accompagnent dans la souscription en direct, le démembrement temporaire ou l’investissement à crédit depuis l’étranger.
Actualités
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Expatriés : 3 conseils pour bien préparer votre retour en France
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Avertissement réglementaire
L’investissement en parts de SCPI présente des risques, notamment de perte en capital, de liquidité limitée et liés aux marchés immobiliers. La valeur liquidative peut être inférieure au prix de souscription. Les revenus ne sont pas garantis et dépendent du bon paiement des loyers par les locataires.
La SCPI Wemo One est exposée au risque immobilier européen et à un risque de gestion discrétionnaire propre à une jeune société de gestion. Endettement à 14 % (LTV). L’AG du 17 avril 2026 a autorisé jusqu’à 20 % d’exposition hors zone euro, introduisant un risque de change futur (couverture prévue sur les loyers). Le taux de distribution 2025 de 15,27 % reflète une phase de déploiement et ne préjuge pas du rendement futur (cible long terme : 7 %). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Durée minimale de placement recommandée : 8 ans. SRI 3/7.
Wemo One est une SCPI à capital variable, visa AMF n°24-10. Société de gestion : Wemo Reim (Wemo Real Estate Investment Management), agréée AMF sous le n°GP-20240003, siège social 217 rue du Faubourg Saint-Honoré, 75008 Paris, SAS au capital de 650 000 €.
Avant toute souscription, il est essentiel de consulter la documentation réglementaire (note d’information, DIC, statuts, bulletins trimestriels) disponible sur www.wemo-reim.fr et de définir votre profil de risque avec un conseiller en gestion de patrimoine. Cette analyse ExpatInvest est éditoriale et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé.